보증금 3억원을 통째로 지키는 값은 하루 880원 — 위험한 집일수록 들 수 없는 보험이 계약 전 감별 도구가 되는 것

보증금 3억원. 한 가족의 전 재산이 남의 집에 2년 동안 맡겨져 있습니다. 이 돈을 통째로 지키는 장치의 가격은 조건이 좋은 아파트 기준으로 하루 880원입니다. 전세보증금 반환보증, 집주인이 보증금을 안 돌려주면 공공기관이 대신 물어주는 보험입니다. 그런데 이 보험에는 이상한 특징이 하나 있습니다. 정말 위험한 집일수록 들고 싶어도 들 수가 없습니다. 바로 그 특징이 이 보험을 계약하기 전에 집을 감별하는 도구로 만들어 줍니다.

지난 전세사기 편에서 나라의 최소보장은 보증금의 1/3이 기준선이라고 했습니다. 전부를 지키는 장치는 따로 있고 그것이 오늘의 반환보증입니다. 단계는 넷입니다. 보험의 구조, 가격, 가입이 거절되는 90%의 선, 그리고 계약기간 절반이 지나면 닫히는 시간의 문입니다. 기준은 이 방송을 준비한 2026-08-30 에 조회한 주택도시보증공사(HUG) 공시입니다.

첫 번째 단계, 구조입니다. 전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 HUG가 세입자에게 보증금을 대신 지급하고 그 돈을 집주인에게 청구합니다. 세입자 입장에서 상대가 집주인에서 공공기관으로 바뀌는 것입니다. 대상 주택은 아파트, 연립·다세대, 단독·다중·다가구, 주거용 오피스텔(계약서에 주거용 표기), 노인복지주택까지이고 근린생활시설은 대상이 아닙니다. 보증금 상한은 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하이며 보증부 월세도 전월세전환율로 환산해 봅니다. 세입자 조건은 그 집에 살면서 전입신고와 확정일자를 갖췄을 것. 개인만이 아니라 법인과 외국인도 가입할 수 있고, 가입 창구는 공사 지사와 위탁은행 말고도 네이버페이·카카오페이·토스·안심전세 앱에서 됩니다. 주택금융공사와 서울보증보험도 동종 상품을 팔지만 오늘 숫자는 HUG 기준입니다.

두 번째 단계, 가격입니다. 공식은 하나입니다. 보증료 = 보증금액 × 연 보증료율 × 계약기간 ÷ 365. 연 단위 요율이라 2년 계약이면 1년치의 2배입니다. 요율은 셋이 정합니다. 보증금액 구간, 아파트냐 아니냐, 그리고 그 집의 부채비율입니다. 부채비율은 선순위 채권과 내 보증금을 더해 주택가액, 즉 공사가 산정한 주택가격의 90%로 나눈 값입니다. 요율의 폭은 연 0.097%에서 0.211%. 가장 싼 칸은 빚이 적은 아파트이고 가장 비싼 칸은 빚이 많은 빌라입니다. 보증금 3억 아파트, 부채비율 70% 이하면 연 32만 1,000원, 2년에 64만 2,000원, 하루 880원입니다. 같은 3억이라도 부채비율이 80%를 넘는 빌라면 2년에 118만 2,000원, 2배 가까이 뜁니다. 여기에 선순위 채권만으로 주택가액의 50%를 넘으면 산출된 보증료에 10%가 더 붙어 130만 200원이 됩니다. 집의 위험이 보험료에 그대로 찍히는 것입니다.

세 번째 단계, 90%의 선입니다. 이 보험은 아무 집이나 받아 주지 않습니다. 내 보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 하고, 보증 한도도 주택가격의 90%에서 선순위 채권을 뺀 금액입니다. 조건이 하나 더 있습니다. 선순위 채권만 따로 봐도 주택가액(주택가격 × 90%)의 60% 이내여야 합니다. 공시의 예로 주택가격 1억원 집에 선순위 채권 5,500만원이 있으면 보증금이 4,000만원뿐이어도 가입이 안 됩니다. 단독·다중·다가구주택은 선순위 채권과 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금을 더해 주택가액의 80% 이내여야 합니다. 보증금이 집값에 육박하는 깡통전세, 근저당이 잔뜩 잡힌 집은 심사에서 걸러진다는 뜻입니다. 공공기관이 물어줘야 할 위험이 너무 큰 집을 거절하는 것인데, 이것을 뒤집으면 세입자의 무기가 됩니다. 계약하기 전에 이 집이 반환보증 가입이 되는 집인지 확인해 보는 것입니다. 다만 거절 사유가 빚만은 아닙니다. 경매·압류 같은 권리침해, 위반건축물, 계약기간 1년 미만, 공인중개사를 거치지 않은 계약서 같은 이유로도 가입이 안 되니, 거절되면 이유부터 확인하십시오.

네 번째 단계, 시간입니다. 신규 계약은 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전까지만 가입됩니다(공사가 공고한 미분양관리지역의 세입자는 계약 만료 6개월 전까지로 늘려 주는 특례가 있습니다). 2년 전세면 입주하고 1년 안입니다. 갱신 계약도 갱신된 계약기간의 절반 전까지입니다. 만기가 가까워져 위험이 눈에 보이기 시작한 뒤에만 가입하려는 것을 막는 장치인데, 세입자에게는 이것이 함정이 됩니다. 살다가 불안해졌을 때는 이미 문이 닫혀 있는 경우가 많습니다. 판단 시점은 불안해졌을 때가 아니라 계약할 때입니다. 주의점도 있습니다. 단독·다중·다가구주택은 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금까지 선순위로 계산돼 문턱이 더 높고(주택가액의 80% 이내), 다른 세입자들의 계약 확인서를 못 내면 최고 요율이 적용됩니다. 갱신 때 보증금이 오르지 않았다면 집값을 다시 심사하지 않는 규정도 있어 갱신 보증은 끊지 않고 이어 가는 것이 유리할 수 있습니다.

계약을 앞두고 있다면 순서는 셋입니다. 등기부등본을 떼서 을구의 근저당 금액을 확인하고, 내 보증금을 더해 집값의 90%와 비교하고, 안심전세 앱이나 네이버페이·카카오페이·토스에서 가입 가능 여부를 조회합니다. 계약 전에 가입 가능이 확인되는 집을 고르는 것 자체가 가장 큰 예방입니다. 이미 전세를 살고 있다면 둘입니다. 내 계약이 절반을 지났는지 달력을 보고 아직이라면 오늘 가입 조회를 하고, 갱신을 앞두고 있다면 갱신 계약서를 쓰고 절반이 지나기 전에 보증도 갱신하십시오. 보증료가 부담스럽다면 할인 대상인지 먼저 확인하십시오. 연소득 5,000만원 이하 가구는 60%가 깎여 3억 아파트·부채비율 70% 이하라면 2년에 25만 6,800원, 20만원대가 됩니다.

지금 하실 일은 두 가지입니다. 전세 계약을 앞두고 있다면 가입 가능 여부부터 조회하고, 지금 전세를 살고 있고 절반이 안 지났다면 오늘 보증료를 계산해 보십시오. 오늘의 요율과 한도는 2026-08-30 조회 시점의 공시라 바뀔 수 있고, 주택가격 산정과 이행 절차의 세부는 사정마다 다르니 실제 가입 조건은 공사 조회 화면과 창구에서 확인하는 것이 정확합니다. 보증금을 지키는 것은 계약서가 아니라 장치이고, 장치는 계약하기 전에만 온전히 고를 수 있습니다.