양도세는 세율이 정하지 않습니다 — 같은 10년이 0원과 1억으로 달라진 이유

집을 10년 갖고 있었습니다. 그 10년이 세금을 얼마나 줄여 줬을까요. 0원입니다. 한 푼도 안 줄여 줬습니다.

오래 갖고 있으면 세금을 깎아 준다, 들어보셨을 겁니다. 대체로 맞는 말입니다. 그런데 그 깎아 주는 것이 통째로 사라지는 경우가 있습니다.

양도세는 세율 하나로 정해지지 않습니다. 순서가 네 개입니다. 차익을 구하고, 빼 주고, 세율을 곱하고, 더합니다. 이 순서는 사람마다 다르지 않습니다. 누가 계산해도 같은 순서로 갑니다.

첫 번째는 차익입니다. 15억에서 10억을 빼면 5억입니다. 이 5억이 오늘 이야기의 출발점입니다. 여기서 필요경비도 뺍니다. 살 때 낸 취득세와 중개보수, 그리고 집의 값을 올린 공사비가 들어갑니다. 벽지나 싱크대 교체는 안 들어갑니다. 값을 올렸거나 수명을 늘렸거나여야 합니다. 그래서 공사를 할 때부터 영수증을 남겨 두어야 합니다.

두 번째는 오래 가진 만큼 빼 주는 몫입니다. 장기보유특별공제라고 부릅니다. 3년을 넘게 갖고 있으면 해마다 조금씩 빼 줍니다. 10년을 갖고 있으면 차익의 20%를 빼 줍니다. 5억의 20%면 1억입니다.

이 1억이 작아 보일 수 있습니다. 그런데 이건 세금이 아니라 세금을 매길 바닥을 줄이는 돈입니다. 바닥이 1억 줄면 그 위에 곱해지는 세금이 4,000만원 넘게 줄어듭니다. 그래서 오래 갖고 있었다는 사실이 돈이 됩니다.

세 번째가 오늘의 핵심입니다. 중과입니다. 집이 여러 채이고 조정대상지역에 있으면 세율에 가산이 붙습니다. 그런데 세율만 오르는 것이 아닙니다. 빼 주던 그 몫이 사라집니다. 10년을 갖고 있었다는 사실이 세금에서 아무 일도 하지 않습니다. 차익 5억이 그대로 세금 계산의 바닥이 됩니다.

이 중과는 2022년 5월 10일부터 4년간 멈춰 있었습니다. 그리고 2026년 5월 10일 이후 판 집부터 다시 걸립니다. 다만 중과가 안 붙는 경우도 있습니다. 수도권 밖의 값이 낮은 집이나 오래 임대한 집처럼 정해진 사유가 있습니다. 그 사유는 하나하나 조건이 붙어 있습니다. 내 집이 거기에 든다고 미리 단정하면 안 됩니다.

네 번째가 세율입니다. 기본 세율은 과세표준에 따라 올라갑니다. 6%에서 45%까지 여덟 구간입니다. 다만 구간을 넘었다고 전체에 높은 세율이 붙지는 않습니다. 넘은 부분에만 높은 세율이 붙습니다. 오늘 사례는 3주택이라 40에 30을 더해 70%가 됩니다.

여기서 착각하기 쉬운 것이 있습니다. 세율이 오른 것보다, 빼 주던 1억이 사라진 것이 먼저입니다. 순서가 그렇게 돼 있습니다. 그리고 계산된 세금에 10%가 더 붙습니다. 지방소득세입니다.

바닥이 1억 커지고 세율이 30%p 올라갑니다. 두 가지가 같이 움직이기 때문에 차이가 2배 넘게 벌어집니다.

신고 기한도 짧습니다. 판 달의 말일부터 2달 안에 예정신고를 해야 합니다. 이 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.

오늘 순서를 네 개 지났습니다. 차익, 빼 주는 몫, 중과, 세율입니다. 세율만 보면 이 그림이 안 보입니다. 오늘 사례에서 달라진 돈은 2억 818만원이었고, 파는 날 하루 전에 확인했어도 늦지 않았을 돈입니다.

이 영상은 대표적인 경우만 다룹니다. 상속이나 증여로 받은 집, 수용된 집은 규정이 따로 있습니다. 실제 신고 전에는 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.