무주택 40년이 10년으로 세어지는 이유 — 청약 가점 84점은 규칙이 정한 날부터 쌓인다

40세, 태어나서 한 번도 집을 가져 본 적이 없는 사람이 있습니다. 「무주택 40년」이라 생각하고 청약 가점을 계산해 보면 무주택 점수는 10년치인 22점만 나옵니다. 규칙이 무주택기간을 30세부터 세기 때문입니다. 청약 가점은 84점 만점이지만, 이 점수는 열심히 산다고 쌓이는 것이 아니라 규칙이 정한 기산일과 인정 조건에 맞을 때만 쌓입니다.

민영주택 1순위에서 경쟁이 붙으면 물량의 일부를 가점제로 줄을 세우고 나머지는 추첨합니다. 그 비율은 네 번째 단계에서 봅니다. 점수는 세 조각의 합입니다. 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 청약통장 가입기간 17점, 합쳐서 84점 만점. 근거는 주택공급에 관한 규칙 별표 1입니다. 특별공급 같은 별도 트랙은 이 편에서 다루지 않습니다.

첫 번째 단계, 무주택기간입니다. 1년 미만이 2점이고 1년마다 2점씩 올라 15년 이상이면 32점 만점입니다. 문제는 어디서부터 세느냐입니다. 별표 1은 신청자가 30세가 되는 날부터 계속 무주택인 기간을 셉니다. 20세부터 무주택이었어도 30세 전의 10년은 점수가 되지 않습니다. 예외가 하나 있어, 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 셉니다. 되돌리는 규칙도 있습니다. 본인이나 배우자가 주택을 소유한 적이 있으면 그 집을 처분해 무주택자가 된 날부터 다시 세고, 2회 이상이면 가장 최근에 무주택자가 된 날입니다. 다만 전용 60㎡ 이하에 공시가격 1억원(수도권 1억 6,000만원) 이하인 주택 한 채만 가진 경우처럼 규칙 제53조가 무주택으로 보는 예외도 있습니다.

두 번째 단계, 부양가족 35점입니다. 1명에 5점씩, 0명이어도 기본 5점에서 시작해 6명 이상이면 35점 만점입니다. 배점이 가장 큰 만큼 인정 조건도 가장 까다롭습니다. 배우자는 부양가족입니다. 자녀는 미혼이어야 부양가족으로 셉니다. 부모님 같은 직계존속을 넣으려면 조건이 셋입니다. 내가 세대주여야 하고, 공고일 기준 최근 3년 이상 계속 같은 주민등록표에 있어야 하며, 그 부모와 배우자 중 1명이라도 집이 있으면 두 분 모두 인정되지 않습니다. 어머니는 무주택인데 아버지 명의의 집이 있다면 어머니도 셀 수 없습니다. 30세 이상 자녀는 최근 1년 이상 같은 주민등록표에 있어야 합니다.

이 항목은 국토교통부가 따로 들여다보는 자리이기도 합니다. 2026년 5월에는 비현실적인 대가족 만점 통장 당첨자 전수조사가 있었습니다. 주소만 옮겨 점수를 만드는 것은 부정 청약이고, 당첨 취소로 끝나지 않을 수 있습니다.

세 번째 단계, 통장 가입기간 17점입니다. 6개월 미만 1점, 6개월부터 1년 미만 2점, 그 뒤 1년마다 1점씩 올라 15년 이상이면 17점 만점입니다. 얼마를 넣었는지는 가점에 들어가지 않고 언제 가입했는지만 들어가며, 판정 기준은 최초 가입일입니다. 종류·금액·명의를 바꿨어도 처음 가입한 날로 셉니다. 미성년자일 때 가입한 기간은 가점제에서 최대 5년까지만 인정하고(규칙 제10조제6항, 2023년 이전분은 그중 2년까지), 배우자도 통장이 있으면 배우자 가입기간의 50%에 해당하는 점수를 최대 3점까지 더할 수 있습니다(별표 1 비고 2, 합산 17점 한도). 무주택기간은 집을 사면 사라지고 부양가족은 사정 따라 변하지만, 가입기간은 거꾸로 가지 않습니다. 청약 자격에 필요한 예치금과 납입 횟수는 별도 규칙입니다.

네 번째 단계, 어느 판에 설 것인가입니다. 1순위 경쟁에서 전부를 가점 순으로 뽑는 것이 아닙니다. 투기과열지구라면 60㎡ 이하는 가점제 40%, 60~85㎡는 70%, 85㎡ 초과는 80%이고 나머지는 추첨입니다. 청약과열지역은 40%, 70%, 50%입니다. 그 밖의 지역은 가점제가 40% 이하에서 지자체가 정하고 큰 면적은 원칙적으로 전부 추첨입니다(규칙 제28조). 점수가 높으면 가점제 비율이 큰 판이, 낮으면 추첨 물량이 많은 판이 유리합니다. 가점제로 뽑는 물량이라면 어느 지역이든 과거 2년 안에 가점제로 당첨된 세대는 가점제 적용에서 제외되고 추첨 대상으로 넘어갑니다. 1주택 세대도 제외되지만, 투기과열지구·청약과열지역 밖에서 지자체가 비율을 정한 물량에는 들어갈 수 있습니다(제28조제6항).

청약 가점은 누가 계산해 주지 않습니다. 청약을 넣을 때 내 점수를 내가 입력하고, 틀리면 그 결과도 내 몫입니다. 부풀려 당첨되면 부적격으로 취소되고 일정 기간 청약이 제한됩니다. 반대로 혼인신고일 기산을 몰라서, 처분 이력의 재기산을 몰라서, 합가 3년을 못 채우고 넣어서 실수로 낮게 쓰는 사람도 많습니다.

계산의 순서는 셋입니다. 첫째, 내 기산일이 30세 생일인지, 혼인신고일인지, 최근 무주택자가 된 날인지 확정합니다. 둘째, 부양가족을 조건에 대조합니다. 세대주 여부, 3년과 1년의 동거 기간, 존속의 주택 소유를 봅니다. 셋째, 통장의 최초 가입일을 은행에서 확인합니다. 이 세 날짜가 정확하면 점수는 표에서 그냥 나옵니다.

지금 하실 일은 두 가지입니다. 오늘 말한 세 날짜를 서류로 확정해 두고, 그 점수로 내가 노리는 지역과 면적의 가점제 비율을 확인해 판을 고르십시오. 다만 1순위 자격 조건, 예치금, 특별공급과 신생아 특별공급은 각각 별도의 규칙이고 공고문마다 세부가 다릅니다. 청약을 넣기 전에는 반드시 그 단지의 입주자모집공고문을 읽으십시오.