이자는 금리가 정하지 않습니다 — 같은 5억에서 이자가 8,139만원 차이 난 이유

같은 5억입니다. 같은 금리, 같은 30년입니다. 그런데 한 사람은 이자를 4억 3,788만원 내고, 다른 한 사람은 3억 5,649만원을 냅니다. 차이가 8,139만원입니다. 금리를 깎은 것도 아니고 기간을 줄인 것도 아닙니다. 바꾼 것은 갚는 순서 하나였습니다.

은행에서 서류에 표시하는 칸 하나입니다. 대부분은 그 칸을 그냥 넘깁니다. 그 칸이 무엇을 바꾸는지 아무도 설명해 주지 않습니다. 한 번 정하면 30년을 따라옵니다.

첫 번째 방식은 매달 같은 돈을 내는 것입니다. 첫 달도 261만원, 마지막 달도 261만원입니다. 360번을 똑같이 냅니다. 생활비를 짜기가 쉽습니다.

그런데 그 261만원 안에서 원금과 이자의 비율이 계속 바뀝니다. 첫 달을 뜯어 보면 261만원 중에 이자가 197만원이고 원금은 63만원만 줄어듭니다. 이자가 원금의 3배가 넘는 셈입니다. 이 비율이 뒤로 갈수록 뒤집혀 마지막 달에는 대부분이 원금입니다.

원금이 오래 남아 있으니 이자도 오래 붙습니다. 5년 뒤에 팔아 갚으려 해도 남은 원금이 아직 많습니다. 30년 동안 낸 이자가 4억 3,788만원입니다. 빌린 돈보다 이자가 크게 적지 않습니다. 다 합치면 9억 3,788만원을 갚습니다.

두 번째 방식은 매달 갚는 원금을 똑같이 하는 것입니다. 5억을 360개월로 나누면 한 달에 139만원입니다. 여기에 그 달의 이자를 더해서 냅니다. 그래서 첫 달이 가장 무겁습니다. 첫 달에 336만원을 냅니다. 앞의 방식보다 76만원이 더 나갑니다.

대신 원금이 처음부터 꾸준히 줄어듭니다. 원금이 줄면 다음 달 이자가 줄어듭니다. 그래서 내는 돈이 매달 조금씩 가벼워집니다. 30년 동안 낸 이자는 3억 5,649만원이고, 마지막 달에는 140만원이 안 되게 냅니다.

왜 이렇게 달라질까요. 이자는 남은 원금에 붙기 때문입니다. 금리가 같아도 원금이 오래 남아 있으면 이자가 더 붙습니다. 매달 같은 돈을 내는 방식은 초반에 원금을 조금만 갚아 원금이 오래 남습니다. 편한 쪽이 총액에서 비싼 이유가 이것입니다.

변동금리라면 남은 원금에 새 금리가 붙습니다. 그래서 원금을 빨리 줄여 둔 쪽이 금리 상승에도 덜 흔들립니다. 총 이자만의 문제가 아니라는 뜻입니다.

두 방식에서 갚는 원금의 총액은 똑같이 5억입니다. 빌린 돈이 같으니 당연합니다. 달라지는 것은 오직 이자뿐이고, 그 이자는 원금이 남아 있던 시간의 합입니다. 금융회사가 더 받아 가는 것이 아니라 내가 원금을 늦게 갚아서 생긴 시간의 값입니다.

그럼 무조건 줄어드는 쪽이 나을까요. 그렇지 않습니다. 첫 달에 76만원을 더 낼 수 있느냐가 먼저입니다. 그 돈을 못 내면 이 방식은 애초에 선택지가 아닙니다. 고르는 것이 아니라 내 현금흐름이 정하는 것입니다.

여기서 지난 편과 헷갈리기 쉬운 것이 있습니다. 스트레스 금리는 한도를 계산할 때만 더하는 금리이고, 실제로 내는 이자에는 한 푼도 붙지 않습니다. 오늘 본 이자는 실제로 나가는 돈입니다.

그리고 갚을 수 있는 한도는 매달 같은 돈을 기준으로 계산됩니다. 줄어드는 방식을 고르면 첫 달 부담이 커져 한도가 줄어들 수 있습니다.

은행이 먼저 권하는 쪽이 정해져 있는 경우가 많습니다. 묻지 않으면 매달 같은 돈으로 진행되는 일이 흔합니다. 그래서 이 칸은 먼저 물어봐야 하는 칸입니다. 거치를 넣을지도 같은 자리에서 정합니다.

한 가지만 기억하시면 됩니다. 이자는 금리가 아니라 남은 원금이 정합니다. 서류에서 상환 방식 칸을 찾아 어느 쪽인지 확인하고, 첫 달에 얼마를 더 낼 수 있는지 계산해 보세요. 그 두 숫자가 총 이자를 정합니다.