월세 60만원 불렀다면? 법으로는 50만원까지

집주인이 전세를 월세로 돌리자고 합니다. 보증금 1억 2,000만원을 빼 주는 대신 월세 60만원. 얼마가 적당한지 기준이 없으니 그 자리에서 대답하기 어렵습니다. 그런데 기준이 있습니다. 법에 상한이 적혀 있고, 이 조건이면 월 50만원입니다. 60만원은 상한을 넘습니다. 그리고 이 상한은 지난 8월 27일, 한국은행이 기준금리를 올린 날 바뀌었습니다. 임대차의 상한이 왜 한국은행 때문에 움직이는지, 그 연결고리가 오늘 이야기입니다.

보증금을 월세로 바꾸는 것을 월차임 전환이라고 하고, 주택임대차보호법은 그 비율에 상한을 둡니다. 흔히 「전월세 전환율」이라고 부르지만 그 말은 법에 없는 통칭입니다. 법이 정한 것은 정확히 말하면 계약 중에 보증금을 월세로 돌릴 때 넘지 못하는 비율이라, 어디에나 적용되는 것이 아닙니다. 단계는 넷입니다. ① 이 상한은 언제 적용되는가, ② 어떻게 계산하는가, ③ 왜 8월에 바뀌었는가, ④ 넘으면 어떻게 되는가.

첫 번째 단계, 적용 범위입니다. 조문이 규율하는 것은 「보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우」입니다. 살고 있는 집에서 계약을 이어 가며 보증금을 월세로 돌리는 상황이고, 갱신하면서 돌리는 경우가 대표적입니다. 경계가 셋 있습니다. ① 새로 구하는 집에는 적용되지 않습니다. 신규 계약의 월세는 시장에서 정해지고, 매물이 이 계산보다 비싸다고 위법이 아닙니다. ② 반대 방향, 월세를 전세로 돌리는 비율은 이 조문이 정하지 않습니다. ③ 시세가 아니라 상한입니다. 상한보다 낮게 합의하는 것은 언제나 됩니다. 이 경계를 모르면 신규 월세를 보고 불법이라 오해하거나, 상한을 적정 가격이라 오해합니다. 상한은 넘지 말라는 선이지 받으라는 값이 아닙니다.

두 번째 단계, 계산입니다. 상한은 두 비율 중 낮은 쪽입니다. 하나는 연 1할, 10%. 다른 하나는 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값이고, 시행령이 그렇게 정합니다. 지금 기준금리가 3.00%니까 두 번째는 5.00%이고, 10%와 5% 중 낮은 쪽인 5.00%가 오늘의 상한입니다. 기준금리가 8% 미만인 한 항상 두 번째가 낮아 사실상 기준금리가 상한을 정합니다. 훅의 사례로 계산하면 1억 2,000만원 × 5% = 연 600만원, ÷ 12 = 월 50만원. 60만원을 부르면 월 10만원이 상한을 넘습니다.

세 번째 단계입니다. 2026년 8월 27일 한국은행이 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 올렸고, 그날 임대차의 상한도 4.75%에서 5.00%로 같이 움직였습니다. 같은 1억 2,000만원을 돌려도 8월 26일까지의 상한은 월 475,000원이었고 지금은 월 500,000원, 월 25,000원 차이입니다. 기준금리가 오르면 월세로 받을 수 있는 최대 금액도 오르고, 내리면 같이 내려갑니다. 그래서 전환 계산에는 날짜가 붙어야 합니다. 오늘의 5.00%는 2026년 8월 27일 기준금리 3.00%를 전제로 한 값이고, 전환 제안을 받으면 한국은행 홈페이지 첫 화면에서 그 시점의 기준금리부터 확인하십시오.

네 번째 단계, 넘겨 합의했으면 어떻게 될까요. 조문이 둘 있습니다. 하나는 강행규정(제10조)입니다. 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 계약서에 적고 서명했어도 그렇습니다. 다른 하나는 반환청구(제10조의2)입니다. 상한을 초과해 지급한 차임은 반환을 청구할 수 있다고 조문이 직접 정합니다. 훅의 사례라면 월 10만원씩, 1년이면 120만원입니다. 다만 살고 있는 집의 주인에게 청구하는 일은 관계가 걸린 일이라, 가장 좋은 시점은 서명한 뒤가 아니라 제안을 받은 그 자리입니다. 상한이 50만원이라는 것을 알고 앉아 있는 사람과 모르고 앉아 있는 사람은 같은 협상을 해도 다른 숫자로 끝납니다.

하나만 더 정리합니다. 전환 제안은 갱신과 함께 오는 경우가 많아 5%가 두 번 나옵니다. 갱신할 때 보증금이나 월세를 올리는 데에도 5% 상한(제7조)이 있는데, 오늘 본 전환율 상한 5.00%(제7조의2)와는 다른 규칙입니다. 증액 상한 5%는 법이 정한 고정 상한이고 지자체가 조례로 더 낮출 수 있습니다. 전환율 상한은 기준금리를 따라 움직이는 값이고 지금 우연히 5%일 뿐입니다. 기준금리가 2.5%로 내려가면 전환율 상한은 4.5%가 되지만 증액 상한은 5% 그대로입니다. 갱신하면서 전환까지 하면 올릴 수 있는 폭은 증액 상한이, 돌리는 비율은 전환율 상한이 정합니다. 두 숫자를 한 덩어리로 계산하면 어긋납니다. 그리고 두 규칙 다 지금 계약을 이어 갈 때의 이야기이고, 새 집을 구하면 둘 다 적용되지 않습니다.

지금 하실 일은 두 가지입니다. ① 전환 제안을 받았다면 빼 주는 보증금에 5%를 곱하고 12로 나눠 보십시오. 그 숫자가 오늘의 상한입니다. ② 계산하는 날의 기준금리를 확인하십시오. 이 영상의 숫자는 2026년 8월 27일 기준입니다. 다만 오늘 이야기는 주택 임대차의 대표적인 경우만 본 것입니다. 상가 임대차에는 다른 법의 다른 비율이 있고 개별 분쟁은 사정에 따라 다르니, 금액이 크면 전문가의 확인을 받으십시오. 60만원과 50만원의 차이는 협상력이 아니라 조문 하나였습니다.