대출 한도는 문 세 개가 정합니다 — 집값 1,000만원 차이가 현금 2억 1,000만원 차이로 이어진 이유

같은 은행에서 같은 날, 둘 다 무주택자였는데 한 사람은 6억까지, 한 사람은 4억까지였습니다. 두 집의 가격 차이는 1,000만원이었습니다.

주택담보대출 한도가 집값에 비례한다고 생각하기 쉽습니다. 집이 비싸면 그만큼 더 빌려준다는 감각입니다. 실제 구조는 그렇지 않습니다. 한도는 하나의 계산이 아니라 서로 다른 문 세 개가 각각 계산한 뒤, 그중 가장 낮은 값으로 정해집니다.

문 셋은 비율·금액 상한·소득입니다. 셋을 더하거나 평균 내지 않습니다. 가장 낮은 문 하나가 내 한도가 됩니다. 그래서 내 한도를 정한 문이 무엇인지 모르면, 무엇을 바꿔야 한도가 늘어나는지도 알 수 없습니다.

먼저 문 ①, 비율입니다. LTV는 집값에 곱하는 비율입니다. 이 비율을 정하는 열쇠가 두 개인데, 첫째는 어디 있는 집인가입니다.

둘째 열쇠는 몇 채인가입니다. 같은 규제지역, 같은 집이라도 무주택이면 40%, 이미 집이 있으면 0%입니다. 생애최초라면 70%까지 올라갑니다. 무주택 40%보다 30%p가 높습니다. 비율이 40에서 70으로 바뀌면 같은 집에서 빌릴 수 있는 돈이 거의 두 배가 됩니다. 2026년 8월 31일부터는 미성년일 때 주택 지분을 상속받은 경우처럼 불가피한 소유 이력이 있어도, 금융회사 여신심사위원회 심사를 거쳐 생애최초로 인정받을 수 있습니다.

그래서 문 ①에서 할 일은 두 가지 확인입니다. 사려는 집이 규제지역인지, 그리고 내가 어느 칸에 해당하는지입니다.

다음은 문 ②, 금액 상한입니다. 이 문이 이 강의의 제목이 된 자리입니다.

수도권·규제지역 주택담보대출에는 시가 구간별 금액 상한이 있습니다. 시가 15억 이하는 6억원, 15억 초과 25억 이하는 4억원, 25억 초과는 2억원입니다. 구간 안에서는 상한이 같고, 구간이 바뀌는 지점에서 한 번에 떨어집니다.

그래서 15억짜리 집과 15억 1,000만원짜리 집의 한도가 6억과 4억으로 나뉩니다. 집값은 1,000만원 차이인데 빌릴 수 있는 돈은 2억이 차이 납니다. 15억에서 단 100만원만 넘어도 결과는 같습니다. 중간값이 없습니다.

실제로 준비해야 하는 현금으로 보면 차이가 더 벌어집니다. 15억 집을 6억 대출로 사면 자기 돈 9억이 듭니다. 15억 1,000만원 집을 4억 대출로 사면 11억 1,000만원이 듭니다. 집값은 1,000만원 비싼데 현금은 2억 1,000만원이 더 필요합니다. 원인의 21배입니다.

같은 구조가 25억 경계에서 한 번 더 반복됩니다. 4억이 2억으로 잘립니다. 경계 근처에서 집을 보고 있다면 계약서를 쓰기 전에 시가 구간부터 확인해야 합니다. 가격 협상 1,000만원이 현금 2억을 좌우할 수 있습니다.

마지막이 문 ③, 소득입니다. DSR은 연소득 대비 원리금 상환액의 비율로 한도를 정합니다. 은행은 40%, 저축은행 같은 제2금융권은 50%이고 이 강의는 은행 기준으로 봅니다. 여기에 한 가지가 더 붙습니다.

은행은 4.74%로 빌려주면서 심사는 7.74%로 합니다. 수도권·규제지역 주택담보대출의 DSR을 산정할 때 스트레스 금리 3.0%p를 가산하기 때문입니다. 그 3%p는 실제 이자에 붙지 않습니다. 매달 내는 돈은 그대로인데 빌릴 수 있는 금액만 줄어듭니다.

그래서 문 ③은 소득이 낮을수록 먼저 걸립니다. 반대로 소득이 충분하면 문 ③은 통과하고 문 ②의 절벽에 정면으로 부딪힙니다. 앞의 사례에서 연소득을 1억 3,000만원으로 잡은 것이 그 때문입니다. DSR이 한도를 정하지 않는 조건에서 금액 상한만 남겨 놓고 본 것입니다.

금액 상한은 소득과 무관하게 걸리는 규제입니다. 그래서 소득이 높아도 피할 수 없습니다. 오히려 소득이 낮으면 DSR이 먼저 한도를 정해버려 이 절벽이 드러나지 않습니다.

문 셋을 다 통과해도 끝이 아닙니다. 빌린 뒤의 약속이 남아 있습니다. 규제지역에서 주택담보대출을 받아 집을 사면 전입 의무가 따라붙습니다. 한도를 계산할 때는 안 보이지만, 지키지 못하면 대출을 회수당할 수 있는 조건입니다. 빌리기 전에 실제로 들어가 살 수 있는지를 함께 따져야 하는 이유입니다.

정리하면 지금 하실 일은 두 가지입니다. 첫째, 사려는 집의 시가 구간과 규제지역 여부를 확인하는 것입니다. 그 둘이 문 ①과 문 ②를 정합니다. 둘째, 계산기에서 내 한도를 정한 문이 무엇인지 확인하는 것입니다.

금액 상한이 걸려 있다면 소득을 올려도 한도는 안 늘어납니다. 시가 구간을 봐야 합니다. DSR이 걸려 있다면 반대로 기존 대출과 소득을 봐야 합니다. 무엇이 걸렸는지 모르면 엉뚱한 것을 고치게 됩니다.

다만 여기서 말하는 시가는 매매 계약 금액이 아니라 금융기관이 인정하는 주택 가격입니다. 산정 방식이 기관마다 다를 수 있고, 이 강의는 은행에서 받는 일반 주택담보대출을 다룹니다. 디딤돌·보금자리론 등 정책대출은 조건이 따로 있으므로 실제 대출 전에는 취급 금융기관에 확인하시기 바랍니다.