나라는 전세사기 보증금을 돌려주지 않습니다 — 1억 5,000만원의 기준선 5,000만원이 신청한 사람에게만 주는 2,000만원

전세사기를 당하면 나라가 보증금을 돌려준다고 들으셨다면 절반만 맞습니다. 돌려주지 않습니다. 다만 보증금의 1/3까지는 채워 줍니다. 그것도 저절로 오지 않고 신청해야 나옵니다. 1억 5,000만원을 떼인 사람이라면 기준선은 5,000만원이고, 경매에서 3,000만원을 받았다면 2,000만원을 더 받을 수 있습니다. 신청을 안 하면 그 2,000만원은 그대로 남습니다. 그리고 이 제도는 아직 시작하지 않았습니다.

시행일은 2026년 11월 13일입니다. 그날부터 신청을 받고, 오늘은 아직 아닙니다. 그러니 오늘 할 일은 신청이 아니라 준비입니다. 제도의 이름은 최소지원금이고, 기준선을 최소보장금이라고 부르며 그 금액이 보증금의 1/3입니다. 이미 돌려받은 돈이 그 선에 못 미치면 모자란 만큼을 국가에 신청할 수 있습니다. 단계는 넷입니다. 내가 대상인가, 얼마까지 채워 주나, 신청할 수 없는 경우가 있는가, 언제 어떻게 신청하나.

법은 대상을 최소보장피해자라고 부르고 두 갈래입니다. 전세사기피해자로 결정을 받은 사람, 그리고 임대할 권한이 없는 사람과 계약한 임차인입니다. 뒤쪽은 집주인이 아닌 사람이 집주인 행세를 한 경우, 신탁된 집인데 신탁회사 동의 없이 계약한 경우를 말합니다. 대한민국 국적을 갖지 않은 사람은 대상이 아닙니다. 순서도 정해져 있습니다. 최소지원금을 신청하려면 먼저 전세사기피해자등으로 결정을 받아야 하고, 그 결정이 입장권입니다. 이 제도가 생기기 전에 이미 결정을 받은 분도 대상입니다. 법 부칙이 그렇게 정했습니다. 다만 신청 기간은 결정받은 날이 아니라 시행일부터 셉니다. 시계는 11월 13일에 다시 시작합니다.

기준선은 보증금의 1/3이고 여기가 이 제도의 전부입니다. 보증금 전액이 아니라 1/3이라서 1억 5,000만원이면 5,000만원, 3억이면 1억이 기준선입니다. 그 선까지 무조건 주는 것이 아니라 이미 받은 돈을 먼저 뺍니다. 대항력과 우선변제권으로 배당받은 금액, 보증금반환채권으로 변제받은 금액, 이 법이 이미 주던 지원을 받은 금액을 다 더해서 기준선에 못 미칠 때 그 부족분만 신청할 수 있습니다. 보증금 1억 5,000만원, 기준선 5,000만원에 경매에서 3,000만원을 받았다면 부족분 2,000만원이 최소지원금입니다. 경매에서 5,500만원을 받았다면 이미 기준선을 넘었으니 신청할 것이 없습니다. 이 제도는 적게 받은 사람일수록 크게 작동합니다. 다 잃은 사람에게는 1/3이 전부이고 절반을 건진 사람에게는 아무것도 없습니다.

대상이고 부족분이 있어도 신청이 막히는 경우가 셋 있습니다. 첫째, 피해주택을 본인이 직접 매수한 경우입니다. 신탁사기 피해주택도 같습니다. 둘째, 우선변제권 행사를 소홀히 한 경우입니다. 경매나 공매에서 배당요구나 배분요구를 하지 않아 받을 수 있었던 돈을 못 받았을 때를 말합니다. 여기가 가장 아픈 자리입니다. 받을 권리가 있었는데 기한 안에 손을 들지 않으면 그 몫은 사라지고 국가가 대신 채워 주지도 않습니다. 🔴 다만 이 제외 사유는 **시행일 뒤에 처음 경매개시결정이 나거나 공매공고가 된 사건부터** 적용됩니다(부칙 제5조). 그 전에 시작된 사건에서 배당요구를 놓쳤더라도 그것만으로 신청이 막히지는 않습니다. 셋째, 이미 선지급을 받은 경우입니다. 선지급은 무권한 임대인과 계약한 임차인 등에게 먼저 주는 제도인데 그것을 받았으면 최소지원금은 따로 신청하지 않습니다. 하나 더, 최소지원금을 받으면 이 법의 공공임대주택 지원은 받을 수 없습니다. 돈으로 받을지 집으로 받을지 둘 중 하나입니다.

신청은 국토교통부장관에게 하고 시행일인 11월 13일부터입니다. 신청하면 90일 안에 지급 여부를 결정하고, 서류 보완 같은 부득이한 사유가 있으면 30일 범위에서 1회 연장할 수 있어 최대 120일, 넉 달까지 걸릴 수 있습니다. 두 달이 지나도 연락이 없다고 잘못된 것이 아닙니다. 불안해서 다시 신청하거나 서류를 또 내면 오히려 처리가 늦어집니다. 받은 뒤의 의무가 하나 있습니다. 나중에 보증금을 회수하면 받은 지원금을 반납해야 합니다. 손실을 메워 주는 것이지 이중으로 주는 것이 아니기 때문입니다. 선지급을 받은 경우에도 정산이 따라옵니다. 국가가 보증금반환채권을 넘겨받아 그만큼 우선변제권을 이어받고, 받은 사람은 정산이 끝날 때까지 대항력을 유지해야 합니다. 이사를 가거나 전입신고를 옮기면 그 자격이 흔들릴 수 있습니다.

아직 시행 전이니 신청은 못 하지만 세 가지를 지금 챙길 수 있습니다. 첫째, 전세사기피해자등 결정을 받았는지 확인하십시오. 결정이 없으면 신청 자체가 되지 않습니다. 둘째, 경매나 공매가 진행 중이라면 배당요구 기한을 지키십시오. 받을 수 있던 돈을 잃고, 시행일 뒤에 시작된 사건이라면 최소지원금까지 막힙니다. 셋째, 이미 받은 금액을 하나로 모아 적어 두십시오. 배당받은 돈, 보증금반환채권으로 받은 돈, 이 법으로 받은 지원이 여기에 들어갑니다. 이 합계가 기준선에 얼마나 못 미치는지가 곧 신청할 금액이고, 배당표와 경매 결과 통지서, 지원받은 내역이 그 근거입니다. 여기까지 정리해 두면 11월에는 서류를 내기만 하면 됩니다.

나라가 보증금을 다 돌려주지는 않습니다. 보증금의 1/3이 기준선이고 이미 받은 돈을 뺀 부족분만 채워 줍니다. 직접 매수했거나 시행일 뒤에 시작된 경매에서 배당요구를 놓쳤거나 선지급을 받았으면 신청할 수 없습니다. 시행일은 2026년 11월 13일이고 신청하면 90일 안에 결정합니다. 지금 하실 일은 피해자 결정 여부를 확인하고, 지금까지 받은 금액을 다 더해 기준선과 견주어 보는 것입니다. 다만 오늘 이야기는 법에 적힌 골자만 본 것입니다. 신청 서식과 증빙 목록 같은 세부는 시행 전에 더 나옵니다. 개별 사건은 사정이 다르니 큰 금액이 걸려 있으면 전문가의 확인을 받으십시오. 2,000만원은 신청한 사람에게만 갑니다.