같은 13억 집인데 종부세는 7만원과 92만원, 차이는 계산 순서

공시가격 13억원짜리 집을 가진 두 사람이 있습니다. 영숙 씨는 한 채가 13억원이고, 친구 미경 씨는 8억원과 5억원 두 채를 합쳐서 13억원입니다. 집값은 똑같은데 종부세는 13배 넘게 다릅니다. 영숙 씨는 6만 9,121원, 미경 씨는 92만 3,682원입니다. 차이를 만든 건 집값이 아니라 계산 순서입니다. 종합부동산세, 줄여서 종부세는 비싼 집을 가진 사람이 나라에 내는 세금입니다. 재산세는 집마다 시청이나 구청에 내고, 종부세는 한 사람이 가진 집을 전부 합쳐서 나라에 냅니다. 올해 종부세는 12월 1일부터 15일까지 냅니다. 순서는 네 단계입니다. 누가 내나, 얼마를 빼 주나, 몇 퍼센트를 곱하나, 마지막에 얼마를 깎아 주나.

1단계, 누가 내나입니다. 종부세는 6월 1일에 집을 가진 사람이 냅니다. 이날을 과세 기준일이라고 부릅니다. 5월 31일에 집을 팔고 잔금까지 받았다면 그해 종부세를 내지 않습니다. 6월 1일의 집주인은 이미 산 사람입니다. 계산은 시세가 아니라 나라가 해마다 발표하는 공시가격으로 하고, 공시가격은 보통 시세보다 낮습니다. 그리고 가족이 아니라 사람마다 따로 계산합니다. 부부가 한 채를 반씩 가지면 두 사람 몫을 합치지 않습니다. 이걸 모르면 잔금 날을 6월 2일로 잡았다가 하루 차이로 판 집의 1년 치 종부세를 내가 냅니다.

2단계, 얼마를 빼 주나입니다. 종부세는 공시가격 전부에 붙지 않고 먼저 기본공제를 통째로 빼 줍니다. 한 세대에서 한 사람만 집을 딱 한 채 가졌으면 12억원, 그 밖에는 사람마다 9억원입니다. 공시가격 12억원 이하인 집 한 채라면 종부세가 아예 없습니다. 그다음 남은 돈에 공정시장가액비율 60%를 곱한 것이 세금을 매기는 바탕 금액, 과세표준입니다.

3단계, 몇 퍼센트를 곱하나입니다. 과세표준이 3억원 이하면 0.5%이고, 금액이 커지면 높은 칸으로 올라가 두 채 이하면 최고 2.7%, 세 채 이상이면 최고 5%입니다. 올라간 칸 몫에만 높은 세율이 붙고 아래 칸 몫은 그대로입니다. 영숙 씨 6,000만원, 미경 씨 2억 4,000만원은 둘 다 첫 칸이라 0.5%를 곱해 영숙 씨 30만원, 미경 씨 120만원입니다. 같은 집에 재산세도 내고 종부세도 내지만 같은 부분에 두 번 내지는 않습니다. 겹치는 부분의 재산세는 종부세에서 빼 줍니다. 국세청 홈택스 모의계산으로 넣어 보면 미경 씨는 43만 265원을 빼서 76만 9,735원이 남습니다. 대신 종부세에는 농어촌특별세가 따라와서 종부세의 20%를 더 냅니다.

4단계, 마지막에 얼마를 깎아 주나입니다. 이 단계는 한 세대에 집이 딱 한 채인 사람만 받습니다. 만 60세부터 20%, 65세부터 30%, 70세부터 40%이고, 5년 이상 가졌으면 20%, 10년이면 40%, 15년이면 50%입니다. 둘을 더할 수 있지만 최대 80%까지입니다. 영숙 씨는 65세에 10년을 가져 30 더하기 40, 70%를 깎습니다. 미경 씨는 두 채라서 이 단계에서 깎이는 것이 없습니다.

부부가 반씩 가진 한 채는 따로 신청하면 한 사람의 한 채로 보고 이 세액공제를 받을 수도 있습니다. 다만 그러면 빼 주는 금액이 사람마다 9억원씩에서 12억원 하나로 바뀌어서 오히려 세금이 생길 수도 있습니다. 신청하기 전에 둘 다 계산해 보세요.

여기까지가 올해 12월에 내는 종부세입니다. 정부가 2026년 8월 3일에 2027년부터 종부세를 크게 바꾸자는 안을 발표했지만, 아직 국회를 통과하지 않은 정부안입니다. 한 채를 가지고 직접 살면 빼 주는 금액이 12억원에서 14억원으로 오르고, 대신 60%였던 비율은 70% 이상으로 오르며, 깎아 주는 기준도 가진 기간에서 실제로 산 기간으로 바꾸자는 내용입니다. 국회에서 숫자가 달라질 수 있어 이 페이지의 계산은 올해 고지서용이고, 내년 계산은 법이 확정된 뒤에 다시 해야 합니다.

지금 할 일은 두 가지입니다. 첫째, 부동산 공시가격 알리미에서 내 집의 올해 공시가격을 찾아보세요. 둘째, 6월 1일에 우리 세대 집이 몇 채였는지 세어 보세요. 이 숫자는 2026년 10월 현재 법으로 올해 12월에 내는 종부세에 맞춘 것입니다. 실제 고지서는 지역 감면이나 전년보다 너무 많이 오르지 않게 막는 세부담 상한 때문에 조금 다를 수 있으니, 금액이 크면 세무서에 확인을 받으세요. 6만 9,121원과 92만 3,682원의 차이는 집값이 아니라 계산 순서였습니다.