중개보수 0.4%는 정가가 아니라 상한입니다
법이 정한 중개보수 요율은 「그 이내에서 협의」하는 상한이지 받아야 하는 정가가 아닙니다. 9억원 아파트 매매면 9억~12억 미만 구간이라 상한이 0.5%인 450만원이고, 0.3%로 협의하면 270만원입니다. 2026년 8월 28일 시행규칙 개정으로 오피스텔 조문에도 「상한요율 이내에서 협의」가 명문으로 들어갑니다. 부가세 10%는 별도입니다.
영상에서 쓴 조건
- 거래
- 주택 매매 9억원 (서울)
- 상한요율
- 0.5% (9억 이상 12억 미만 구간)
- 협의 요율
- 0.3%
- 부가세
- 10% 별도 (일반과세 중개사)
- 시행규칙 개정
- 2026-08-28
계산 결과
- 상한 0.5%
- 450만원
- 협의 0.3%
- 270만원
- 차이
- 180만원
- 부가세 포함 (상한)
- 495만원
- 2억~9억 미만은 상한
- 0.4%
한눈에 보기
서울시 조례 별표1. 부가세 10%는 별도입니다.
- 상한 0.5%450만원
이 이상은 못 받는다
- 협의 0.3%270만원
협의하면 이만큼
왜 이렇게 되나
집을 사고팔 때 중개보수를 「0.4% 내는 거죠」 하고 내는 분이 많습니다. 그런데 그 0.4%는 법이 정한 정가가 아니라 상한입니다.
조문을 보겠습니다.
공인중개사법 제32조제4항 · 시행규칙 제20조제1항 · 서울시 조례 별표1입니다.
- 법주택 중개보수는 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정한다
- 조례매매 2억~9억 미만 0.4%. 이 숫자는 「상한요율」이고 「그 이내에서 협의」
- 뜻0.4%보다 더 받으면 위법, 덜 받는 건 자유
요율표 제목부터 「상한요율」입니다. 정가표가 아닙니다.
9억원 아파트를 산다고 하겠습니다. 9억원은 9억 이상 12억 미만 구간이라 상한은 0.5%, 450만원입니다. 0.3%로 협의하면 270만원, 180만원이 줄어듭니다. 중개사가 일반과세자면 부가세 10%가 따로 붙어 상한 기준 495만원입니다.
공인중개사법 시행규칙 제20조제4항 (2026-08-28 시행 개정) 입니다.
- 지금오피스텔은 「별표 2의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다」
- 8/28부터「별표 2의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다」
- 요율매매 0.5% · 임대차 0.4% (그대로)
숫자는 안 바뀝니다. 「협의해서 정하는 상한」이라는 뜻을 조문에 박은 개정입니다. 주택 조문은 이미 그렇게 돼 있었습니다.
협의는 계약 전에 하셔야 합니다. 중개대상물 확인·설명서에 중개보수와 요율을 적게 돼 있는데, 그 칸에 적힌 뒤에 깎자고 하면 늦습니다. 집을 보러 다닐 때 요율을 먼저 정해 두는 것이 맞습니다.
9억원부터 구간이 바뀌어 상한이 0.4%에서 0.5%로 올라갑니다. 8억 9,000만원과 9억원이 요율 한 단계 차이라는 것도 같이 보시기 바랍니다.
정리하면, 중개보수 요율은 상한이라 그 안에서 협의할 수 있고, 9억 매매면 상한 0.5%와 협의 0.3% 사이가 180만원이며, 8월 28일부터 오피스텔 조문에도 그 뜻이 명문으로 들어갑니다.
법 근거
법제처 국가법령정보센터의 법령과 정부 부처 발표를 출처로 삼아 해당 부분만 정리했습니다.
공인중개사법 제32조제4항 (중개보수 등)
시행 현행
주택의 중개에 대한 보수와 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다.
이게 무슨 뜻이냐면
법이 정하는 건 「한도」다. 정가가 아니다.
공인중개사법 시행규칙 제20조제1항 · 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 별표1
시행 현행
주택 매매·교환: 5천만원 미만 0.6%(한도 25만원), 5천만원~2억 미만 0.5%(한도 80만원), 2억~9억 미만 0.4%, 9억~12억 미만 0.5%, 12억~15억 미만 0.6%, 15억 이상 0.7%. 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정한다.
이게 무슨 뜻이냐면
🔴 구간마다 「상한요율」이다. 9억 매매는 9억~12억 미만 구간의 0.5% 이내에서 협의한다.
공인중개사법 시행규칙 제20조제4항제1호 (오피스텔 중개보수)
시행 2026-08-28 시행 (2026-08-11 공포 개정)
오피스텔(전용 85㎡ 이하, 주거설비를 갖춘 경우): 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 2의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
이게 무슨 뜻이냐면
「요율 범위에서 결정한다」가 「상한요율 이내에서 협의하여 결정한다」로 바뀐다. 별표 2의 0.5%·0.4%는 그대로다.
부가가치세법 제30조 (세율)
시행 현행
부가가치세의 세율은 10퍼센트로 한다.
이게 무슨 뜻이냐면
일반과세 중개사의 중개보수에는 10%가 별도로 붙는다. 간이과세자는 다르다. 현금영수증·세금계산서로 확인한다.
내 조건으로 계산하기
위 조건이 그대로 들어간 상태로 계산기가 열립니다. 숫자만 바꾸면 내 경우가 바로 나옵니다.
자주 묻는 질문
중개사가 0.4%를 꼭 받아야 한다고 하면요?
조례가 정한 것은 상한요율이고 「그 이내에서 협의하여 결정」한다고 돼 있습니다. 상한을 넘겨 받으면 위법이지만, 상한 이하로 협의하는 것은 양쪽의 자유입니다.
언제 협의해야 하나요?
계약 전입니다. 중개대상물 확인·설명서에 중개보수 요율과 금액을 적도록 돼 있어, 그 서류에 서명한 뒤에는 바꾸기 어렵습니다.
8월 28일 개정으로 오피스텔 요율이 내려가나요?
아닙니다. 별표 2의 매매 0.5%·임대차 0.4%는 그대로이고, 「상한요율 이내에서 협의하여 결정한다」는 문구가 조문에 들어가는 개정입니다.
부가세는 꼭 내야 하나요?
중개사가 일반과세자면 중개보수의 10%가 부가세로 붙습니다. 간이과세자는 부가세를 별도로 받을 수 없습니다. 사업자등록 유형을 확인하고 세금계산서나 현금영수증을 받으시기 바랍니다.
서울이 아니면 요율이 다른가요?
시·도 조례로 정하므로 지역마다 다를 수 있습니다. 다만 시행규칙 제20조제1항이 정한 범위 안이라 대부분 같은 구간·요율을 씁니다. 계산기는 서울시 조례 별표1 기준입니다.
계산 결과는 입력값과 표기된 기준일의 제도를 전제로 한 추정치입니다. 실제 금융기관의 심사 결과와 다를 수 있으며, 제도는 수시로 바뀝니다. 중요한 결정 전에는 반드시 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.