규제지역이 되면 여섯 가지가 한꺼번에 걸립니다

규제지역으로 지정됐다는 뉴스가 나오면 보통 대출 얘기부터 떠올립니다. 맞는 얘기지만 절반만 맞습니다. 지정 하나에 여러 제도가 한꺼번에 따라 붙습니다.

무엇이 걸리는지 항목별로 보겠습니다. 아래는 조정대상지역 기준입니다.

첫 번째, 대출입니다. LTV 비율만의 문제가 아닙니다. 비율과 별개로 금액 자체에 상한이 걸립니다. 15억원 이하 주택은 6억원, 15억에서 25억 사이는 4억원, 25억을 넘으면 2억원입니다. 비싼 집일수록 빌릴 수 있는 절대 금액이 줄어드는 구조입니다.

여기에 스트레스 금리까지 더해집니다. 실제로 심사에 쓰이는 금리는 계약 금리보다 높습니다. 대출 한도 계산기에서 두 가지를 함께 반영해 계산할 수 있습니다.

두 번째, 취득세입니다. 다주택자가 규제지역 주택을 사면 중과됩니다. 2주택이면 8%, 3주택 이상이면 12%입니다. 일반 세율이 1%에서 3% 사이라는 점을 생각하면 배율이 큽니다.

세 번째, 양도세입니다. 여기서 가장 자주 오해가 생깁니다.

네 번째, 1세대 1주택 비과세 요건입니다. 일반 지역이면 보유 2년만 채우면 되는데, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년이 추가로 붙습니다. 여기서 중요한 것은 취득 당시 기준이라는 점입니다. 산 뒤에 지정됐다면 거주요건이 붙지 않습니다.

다섯 번째와 여섯 번째는 시간 제약입니다. 전매가 수도권 3년, 지방 1년 제한되고 청약 재당첨이 7년 막힙니다. 투기과열지구라면 재당첨 제한이 10년입니다.

여기서 조정대상지역과 투기과열지구의 차이를 정리해 두겠습니다. 둘은 다른 제도이고 걸리는 것도 다릅니다.

마지막으로 왜 이 여섯 가지를 한 화면에서 봐야 하는지입니다. 하나씩 떼어놓고 보면 각각은 감당할 만해 보입니다. 그런데 집을 사고 보유하고 파는 전 과정에 순서대로 걸리기 때문에, 실제로는 합계가 움직입니다.

살 때 취득세가 중과되고, 대출이 줄어 자기 돈이 더 들어가고, 보유하는 동안 팔 수 있는 시점이 제한되고, 팔 때 양도세가 중과되면서 장기보유공제까지 사라집니다. 각 단계에서 계산해 보면 금액이 보입니다.

그래서 이 편은 하나의 답을 주는 편이 아닙니다. 내 상황에서 여섯 개 중 어느 것이 실제로 걸리는지 확인하는 출발점입니다. 먼저 내 지역이 조정대상지역인지 투기과열지구인지, 아니면 둘 다인지부터 확인하시기 바랍니다.