등록면허세 계산기

등기부에 무언가를 올릴 때마다 내는 지방세가 등록면허세입니다. 집을 사서 소유권을 옮길 때는 취득세를 내지만, 소유권을 새로 얻는 것이 아닌 등기에는 취득세 대신 등록면허세가 붙습니다. 대출을 받으며 은행 앞으로 근저당을 설정하는 것, 전세권을 설정하는 것, 새로 지은 건물을 처음 등기부에 올리는 보존등기, 상속이나 증여로 이전등기를 하는 것이 여기에 듭니다.

이 계산기는 등기 종류와 과세표준이 되는 금액을 넣으면 등록면허세와 거기에 딸려 붙는 지방교육세, 그 합계를 보여 줍니다. 등기 종류마다 세율이 다르고 과세표준으로 삼는 금액도 달라서 종류를 고르는 것이 계산의 절반입니다.

주택담보대출을 받는 사람이 가장 자주 씁니다. 대출 실행일에 은행이 근저당 설정 비용을 청구하는데 그 안에 등록면허세와 지방교육세, 법무사 보수가 섞여 있습니다. 세금 부분이 얼마인지 알면 나머지가 보수라는 것을 바로 알 수 있습니다.

전세 계약을 하면서 전세권 설정을 요구하려는 세입자, 상속받은 집을 자기 이름으로 옮기려는 상속인, 부모에게서 집을 증여받는 자녀도 씁니다. 증여는 취득세와 함께 등록면허세도 문제되므로 두 세금을 합쳐 비용을 잡아야 합니다.

세율은 지방세법 제28조제1항제1호가 등기 종류별로 정합니다. 저당권, 전세권, 임차권, 지상권 설정은 채권금액이나 전세금, 월 임대차보증금 같은 그 권리의 금액에 0.2%를 곱합니다. 소유권 보존등기는 부동산 가액의 0.8%이고, 상속으로 인한 이전등기도 0.8%입니다. 증여를 비롯한 그 밖의 무상 이전은 1.5%로 가장 높습니다.

등록면허세가 정해지면 지방세법 제151조제1항제2호에 따라 그 세액의 20%가 지방교육세로 얹힙니다. 그러니 실제 부담은 등록면허세 세율에 1.2를 곱한 값으로 보면 됩니다. 계산 순서는 과세표준에 세율을 곱해 등록면허세를 구하고, 거기에 20%를 곱해 지방교육세를 구한 뒤 둘을 더하는 것입니다.

근저당에서 주의할 점은 과세표준이 대출금이 아니라 채권최고액이라는 것입니다. 은행은 이자와 연체를 대비해 대출금보다 큰 금액을 채권최고액으로 잡는데 관행상 대출금의 120% 정도입니다. 이 비율은 법이 정한 것이 아니라 은행마다 다를 수 있으므로 설정계약서의 금액을 그대로 넣어야 합니다.

집을 사면서 1억원을 대출받고 은행이 채권최고액을 120%인 1억 2천만원으로 잡았다고 합시다. 등록면허세는 1억 2천만원의 0.2%인 24만원이고, 지방교육세는 그 20%인 4만 8천원입니다. 합계 28만 8천원이 근저당 설정에 드는 세금입니다. 은행 청구서에 이보다 큰 금액이 있다면 차액은 법무사 보수와 등기 수수료입니다.

부모가 자녀에게 3억원짜리 집을 증여하는 이전등기라면 세율이 1.5%라 등록면허세만 450만원이고 지방교육세 90만원을 더해 540만원입니다. 같은 집을 상속으로 받았다면 세율이 0.8%로 낮아 부담이 거의 절반으로 줄어듭니다. 증여를 고를 때 취득세만 보고 등록면허세를 빠뜨리면 예산이 어긋납니다.

가장 흔한 실수는 근저당 세금을 대출금 기준으로 계산하는 것입니다. 채권최고액이 대출금보다 크므로 세금도 그만큼 더 나옵니다. 두 번째는 취득세와 등록면허세를 같은 세금으로 알고 하나만 챙기는 것입니다. 집을 사면서 대출을 받으면 취득세와 근저당 등록면허세를 둘 다 내고, 증여받으면 증여 취득세와 이전등기 등록면허세를 둘 다 냅니다.

세 번째는 등기 종류를 잘못 고르는 것입니다. 전세권 설정과 임차권 등기는 세율이 같지만 보존등기나 증여 이전등기와는 크게 다릅니다. 이 계산기는 부동산 등기에 붙는 등록면허세만 다루고 법인 등기나 면허에 붙는 등록면허세는 다루지 않습니다. 또 취득세가 붙는 유상 이전등기는 등록면허세가 아니라 취득세 계산기에서 봐야 합니다.