등기비용 계산기

집을 사면 잔금일에 매매대금만 치르는 것이 아닙니다. 소유권을 내 이름으로 옮기는 등기 절차에 세금과 비용이 여럿 붙습니다. 취득세와 그에 딸린 지방교육세, 농어촌특별세가 가장 크고, 계약서에 붙이는 인지세, 의무적으로 사야 하는 국민주택채권, 등기소에 내는 신청 수수료, 법무사에게 주는 보수가 이어집니다. 이 계산기는 이 항목을 하나씩 구해 잔금일에 준비해야 할 총액과 매매가 대비 비율을 보여 줍니다.

주택 매매에 한정합니다. 상가나 토지는 취득세 체계가 다르고 채권 매입률 구간도 달라서 이 계산기로는 맞지 않습니다. 다주택자나 법인의 취득세 중과도 여기서는 다루지 않고 표준세율로만 계산합니다.

계약을 앞두고 자금 계획을 짜는 사람이 씁니다. 매매가와 대출만 맞춰 두고 등기비용을 잊으면 잔금일에 수백만 원이 모자라는 일이 생깁니다. 등기비용은 매매가에 비례해 커지므로 예산을 잡을 때 매매가 옆에 반드시 한 줄을 더 둬야 합니다.

법무사 견적서를 받아 든 사람에게도 쓸모가 있습니다. 견적서에는 세금과 채권, 수수료, 보수가 한데 섞여 있어 어느 항목이 법정 금액이고 어느 항목이 협의 대상인지 구분하기 어렵습니다. 여기서 항목별로 다시 계산해 보면 보수가 얼마인지, 채권 할인 비용이 시세와 맞는지 바로 드러납니다.

취득세는 지방세법 제11조가 정합니다. 주택 유상취득은 매매가 6억원 이하이면 1%이고, 6억원을 넘으면 9억원까지 매매가에 따라 오르다가 9억원 초과에서 3%가 됩니다. 지방교육세는 같은 법 제151조에 따라 붙는데 주택 유상거래에서는 취득세율의 10분의 1이라 6억원 이하는 0.1%입니다. 농어촌특별세는 농어촌특별세법 제4조가 전용면적 85㎡ 이하를 비과세로 두고, 초과하면 0.2%가 붙습니다.

인지세는 인지세법 제3조가 기재금액 구간별 정액으로 정합니다. 주택은 1억원 이하가 비과세이고, 1억원 초과 10억원 이하는 15만원, 10억원 초과는 35만원입니다. 국민주택채권은 주택도시기금법 시행령 별표가 시가표준액 구간과 지역에 따라 매입률을 천분율로 정합니다. 시가표준액 2,000만원 미만은 사지 않아도 되고, 2억 6천만원 초과 6억원 이하는 수도권 1천분의 26, 그 밖의 지역 1천분의 21이며, 6억원을 넘으면 각각 1천분의 31과 26입니다. 채권은 대개 사자마자 되팔기 때문에 실제 부담은 매입액에 그날의 할인율을 곱한 금액입니다.

등기신청 수수료는 등기사항증명서 등 수수료규칙이 정하며 방문 신청 18,000원, 전자표준양식 15,000원, 전자신청 10,000원입니다. 법무사 보수는 법정 금액이 아니라 협의로 정하므로 입력값으로 둡니다. 계산 순서는 취득세 세 가지를 매매가에 곱하고, 인지세와 채권 부담과 수수료와 보수를 더해 합계를 내는 것입니다.

수도권에서 전용 85㎡ 이하 아파트를 6억원에 사고, 시가표준액은 4억 2천만원, 채권 할인율은 8, 법무사 보수는 40만원, 등기는 전자표준양식으로 한다고 합시다. 취득세는 6억원의 1%인 600만원, 지방교육세는 0.1%인 60만원이고 농어촌특별세는 없어 세금 합계는 660만원입니다.

인지세는 1억원 초과 10억원 이하 구간이라 15만원입니다. 채권은 시가표준액 4억 2천만원에 1천분의 26을 곱한 1,092만원어치를 사야 하고, 할인율 8을 적용해 즉시 되팔면 실제 부담은 873,600원입니다. 여기에 수수료 15,000원과 보수 40만원을 더하면 세금을 뺀 부대비용이 1,438,600원, 전부 합친 등기비용은 8,038,600원으로 매매가의 약 1.3%입니다.

채권 매입액을 그대로 비용으로 잡는 실수가 가장 많습니다. 위 예에서 1,092만원을 다 내는 것이 아니라 되팔고 남는 차액 87만원 남짓이 실제 부담입니다. 반대로 채권을 잊고 예산을 짜는 사람도 많습니다. 할인율은 시장에서 매일 바뀌므로 잔금일에 가까운 값을 넣어야 합니다.

두 번째는 채권의 기준이 매매가가 아니라 시가표준액이라는 점을 놓치는 것입니다. 매매가로 계산하면 채권이 실제보다 크게 나옵니다. 세 번째는 6억원과 9억원 경계입니다. 6억원을 조금만 넘어도 취득세율이 1%에서 올라가기 시작하므로 매매가 협상에서 경계 근처는 따로 확인해야 합니다. 마지막으로 이 계산은 표준세율 기준이라 이미 집이 있는 사람이 조정대상지역에서 또 사는 경우에는 중과세율을 따로 확인해야 합니다.