전세보증금 순위 판정기

전세 세입자의 보증금이 경매에서 얼마나 안전한지를 날짜로 판정합니다. 이사한 날, 전입신고한 날, 확정일자를 받은 날, 그리고 등기부에 있는 선순위 근저당의 설정일을 넣으면 대항력이 언제 생기는지, 우선변제권이 언제 생기는지, 그 시점이 근저당보다 앞서는지 뒤서는지를 보여 줍니다. 보증금과 지역을 함께 넣으면 소액임차인 최우선변제 대상인지도 판정합니다.

계산기가 다루는 것은 금액이 아니라 순서입니다. 집이 경매로 넘어가면 낙찰대금을 권리가 생긴 순서대로 나눠 주는데, 세입자의 권리는 등기 없이 생기는 대신 생기는 시점에 규칙이 있습니다. 그 규칙을 모르고 하루를 놓치면 보증금 전액이 후순위로 밀릴 수 있어서, 이 계산기는 날짜를 눈으로 보게 만듭니다.

전세 계약을 앞두고 등기부등본을 떼어 본 사람이 씁니다. 을구에 근저당이 있을 때 내가 이사와 전입신고를 하면 그 근저당보다 앞설 수 있는지, 아니면 이미 늦었는지를 계약 전에 알 수 있습니다. 잔금일과 전입신고일을 어떻게 잡아야 안전한지 정하는 데도 씁니다.

이미 살고 있는 사람에게도 필요합니다. 집주인이 최근에 대출을 받았다는 말을 듣거나 등기부에 새 근저당이 보이면, 내 대항력이 생긴 날과 그 근저당의 설정일을 넣어 순위를 확인할 수 있습니다. 확정일자를 아직 안 받은 사람은 이 계산기가 「위험」이라고 알려 주므로, 늦었더라도 지금 받는 계기가 됩니다.

세입자의 권리는 주택임대차보호법이 세 겹으로 정합니다. 첫째는 제3조의 대항력입니다. 집을 넘겨받아 살기 시작하는 것(인도)과 주민등록(전입신고)을 모두 마치면 등기가 없어도 집주인이 바뀌든 경매가 되든 임차인으로서 버틸 수 있는 힘이 생깁니다. 이 계산기는 두 날짜 중 늦은 날을 조건을 갖춘 날로 잡고, 거기에 1일을 더한 날을 대항력 발생일로 봅니다. 법이 「그 다음 날부터」 효력이 생긴다고 정했기 때문입니다.

둘째는 제3조의2의 우선변제권입니다. 대항력을 갖춘 세입자가 계약서에 확정일자를 받으면 경매 배당에서 순위를 주장할 수 있습니다. 계산기는 대항력 발생일과 확정일자 중 늦은 날을 우선변제권 발생일로 잡습니다. 확정일자를 아무리 먼저 받아 두어도 이사와 전입 전에는 효력이 없기 때문입니다. 근저당은 설정 등기를 한 그 날 바로 효력이 생기므로, 대항력 발생일이 근저당 설정일과 같거나 앞서야 내가 먼저입니다. 같은 날 이사와 근저당이 겹치면 근저당이 이깁니다. 나는 다음 날 0시부터이고 근저당은 그 날부터이기 때문입니다.

셋째는 제8조의 최우선변제입니다. 보증금이 지역별 기준 이하인 소액임차인은 순위와 상관없이 일정액을 근저당보다 먼저 받습니다. 서울은 보증금 1.65억원 이하가 대상이고 5,500만원까지 먼저 받습니다. 이 기준은 시행령이 자주 고치고, 실제 사건에서는 지금 기준이 아니라 근저당이 설정된 시점의 기준을 적용하므로, 오래된 근저당이라면 그 당시 금액을 따로 확인해야 합니다.

서울에서 보증금 3억원짜리 전세를 계약하고 3월 10일에 이사, 전입신고, 확정일자를 한꺼번에 마쳤다고 합시다. 그런데 집주인이 같은 3월 10일에 대출을 받아 근저당을 설정했습니다. 내 대항력은 조건을 갖춘 다음 날인 3월 11일 0시에 생기고, 근저당은 3월 10일 그 날부터 효력이 있습니다. 하루 차이로 근저당이 앞서고, 보증금 3억원은 서울 소액임차인 기준 1.65억원을 넘어 최우선변제도 받지 못합니다. 계산기는 「위험」으로 판정합니다. 경매가 나면 근저당을 다 갚고 남는 돈에서만 받게 됩니다.

근저당 설정일이 하루 늦은 3월 11일이었다면 결과가 뒤집힙니다. 내 대항력이 3월 11일 0시에 생기고 근저당은 3월 11일 낮에 등기되므로 내가 앞섭니다. 계산기는 「순위가 앞선다」고 판정하고 근저당과의 차이를 0일로 보여 줍니다. 한편 같은 3월 10일 근저당이라도 보증금이 1억 5천만원이었다면 서울 기준 1.65억원 이하라 최우선변제 대상이 되어, 근저당이 앞서더라도 5,500만원까지는 먼저 받을 수 있어 「일부만 보호」로 판정됩니다.

가장 흔한 실수는 잔금을 치르고 이사한 날 바로 보호받는다고 믿는 것입니다. 대항력은 다음 날 0시부터입니다. 그래서 잔금일에 집주인이 대출을 받으면 하루 차이로 집니다. 계약서에 「잔금일 다음 날까지 근저당 등 권리 설정을 하지 않는다」는 특약을 넣고, 잔금 직전에 등기부를 다시 떼어 보는 것이 이 하루를 막는 방법입니다.

두 번째는 확정일자만 일찍 받아 두면 된다고 생각하는 것입니다. 확정일자는 대항력 위에 얹히는 권리라, 이사와 전입신고가 없으면 아무 순위도 만들지 못합니다. 반대로 이사와 전입은 했는데 확정일자를 미루는 경우도 많습니다. 그 사이에 근저당이 잡히면 배당 순위에서 밀립니다. 세 가지는 같은 날 한꺼번에 처리하는 것이 안전합니다.

세 번째는 전입신고 주소가 실제 집과 다른 것입니다. 다가구주택에서 호수를 빠뜨리거나 옛 주소로 신고하면 대항력이 인정되지 않을 수 있습니다. 마지막으로 최우선변제 금액을 지금 시행령 기준으로만 보는 실수입니다. 근저당이 몇 해 전에 설정됐다면 그때 기준이 적용되어 지금 기준보다 적을 수 있습니다. 이 계산기는 현행 기준으로 판정하므로 오래된 근저당이 있으면 그 시점 기준을 따로 확인하십시오.