전세보증금 순위 판정기
이사·전입신고·확정일자·근저당 날짜를 넣으면 대항력과 우선변제권이 언제 생기는지, 근저당보다 앞서는지 판정합니다. 하루 차이로 순위가 갈리는 지점을 보여줍니다.
2026-07-30 기준
대항력은 '그 다음 날' 0시에 생깁니다
이사하고 전입신고를 마쳐도 그 날에는 아직 효력이 없습니다. 다음 날 0시에 생깁니다. 근저당은 설정한 날 바로 효력이 생기므로, 이사한 날 집주인이 대출을 받으면 하루 차이로 근저당이 앞섭니다.
날짜 입력
판정
위험합니다. 근저당이 먼저이고 보증금이 소액임차인 기준을 넘습니다. 경매로 넘어가면 근저당을 다 갚고 남는 돈에서만 받게 됩니다.
대항력 발생
2026-03-11
요건을 갖춘 날의 다음 날 0시
우선변제권 발생
2026-03-11
대항력 + 확정일자
근저당과의 순위
근저당이 먼저
1일 차이
- 인도와 주민등록을 모두 마친 날2026-03-10
- 대항력 발생 (다음 날 0시)2026-03-11
- 우선변제권 발생2026-03-11
보증금 30,000만원은 이 지역 소액임차인 기준 16,500만원 을 넘어 최우선변제 대상이 아닙니다. 순위대로 배당받습니다.
대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시에 생깁니다(주택임대차보호법 제3조). 그래서 이사한 날 근저당이 잡히면 근저당이 앞섭니다. 최우선변제 기준금액은 개정이 잦고 실제 사건에서는 근저당 설정 시점의 시행령이 적용되므로, 오래된 근저당이 있다면 그 시점 기준을 따로 확인해야 합니다.
세 가지 권리의 차이
- 대항력 (제3조)
- 인도(점유) + 주민등록. 집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있는 힘입니다. 등기가 없어도 생기고, 요건을 갖춘 다음 날 0시부터 효력이 있습니다.
- 우선변제권 (제3조의2)
- 대항력 + 확정일자. 경매나 공매에서 순위에 따라 보증금을 받을 수 있는 힘입니다. 확정일자를 늦게 받으면 그날부터입니다.
- 최우선변제권 (제8조)
- 보증금이 지역별 기준 이하인 소액임차인이, 경매신청 등기 전에 대항력 요건을 갖춘 경우 일정액을 순위와 관계없이 먼저 받는 제도입니다. 확정일자가 없어도 됩니다.
자주 묻는 질문
- 전입신고를 했는데 왜 근저당이 먼저인가요?
- 대항력은 인도와 주민등록을 마친 그 다음 날 0시에 생기기 때문입니다. 근저당은 설정 등기를 한 그 날 바로 효력이 생깁니다. 그래서 이사한 날 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정하면 하루 차이로 근저당이 앞섭니다.
- 확정일자만 받으면 되나요?
- 아닙니다. 우선변제권은 대항력(인도 + 주민등록)을 갖춘 상태에서 확정일자를 받아야 생깁니다. 확정일자를 아무리 일찍 받아도 이사와 전입신고를 하지 않으면 순위를 주장할 수 없습니다.
- 집주인이 바뀌면 계약은 어떻게 되나요?
- 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(제3조제4항). 대항력을 갖춘 임차인이라면 집주인이 바뀌어도 남은 기간 계속 살 수 있고 보증금도 새 집주인에게 청구합니다.
- 근저당이 먼저면 보증금을 다 잃나요?
- 경매로 넘어가면 근저당을 먼저 갚고 남는 돈에서 받습니다. 다만 보증금이 지역별 소액임차인 기준 이하라면 최우선변제로 일정액은 근저당보다 먼저 받을 수 있습니다. 금액은 소액임차인 최우선변제 계산기에서 확인하세요.
- 계약 전에 무엇을 확인해야 하나요?
- 등기부등본 을구에서 선순위 근저당과 그 채권최고액을 봅니다. 채권최고액과 내 보증금의 합이 시세를 넘으면 경매 시 돌려받지 못할 수 있습니다. 잔금과 전입신고를 같은 날 하고, 그날 집주인이 대출을 받지 못하도록 계약서에 특약을 넣는 것이 일반적입니다.