종합부동산세 계산기

집을 가진 사람이 해마다 내는 종합부동산세, 줄여서 종부세를 계산합니다. 보유한 주택의 공시가격(여러 채면 한 채씩), 1세대 1주택자인지, 주택 수, 보유 기간, 나이를 넣으면 기본공제와 공정시장가액비율을 거친 과세표준, 산출세액, 재산세 공제, 1세대 1주택자 세액공제, 농어촌특별세까지 단계별로 나오고 실제 낼 금액이 마지막에 나옵니다.

종부세는 재산세와 같은 집에 두 번 붙는 세금처럼 보이지만 구조가 다릅니다. 재산세는 지방세로 집마다 매기고, 종부세는 국세로 한 사람이 가진 집의 공시가격을 전부 합쳐 일정 금액을 넘는 부분에만 매깁니다. 이미 낸 재산세 가운데 겹치는 부분은 종부세에서 빼 줍니다. 이 계산기는 그 겹침 조정까지 넣어 고지서 금액에 가깝게 맞춥니다.

공시가격이 기본공제 근처인 사람이 매년 봄 공시가격이 발표될 때 씁니다. 과세 기준일은 6월 1일이라 그 전에 팔거나 사면 그해 납세자가 바뀌고, 고지서는 12월에 옵니다. 공시가격이 조금 올라 처음 대상이 되는 해에 얼마가 나올지, 반대로 팔면 얼마가 사라지는지를 미리 보는 용도입니다.

집을 한 채 더 살지 고민할 때도 씁니다. 두 채가 되면 기본공제가 12억원에서 9억원으로 줄고 보유·연령 세액공제가 전부 사라지므로, 같은 공시가격이라도 세금이 몇 배로 뜁니다. 나이가 60세, 보유가 5년에 가까워지는 1주택자는 그 해를 넘기면 공제가 얼마나 늘어나는지 확인할 수 있습니다.

종합부동산세법 제8조는 주택 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 정합니다. 기본공제는 일반 9억원, 1세대 1주택자 12억원이고, 공정시장가액비율은 60%입니다. 제9조의 세율은 2주택 이하이면 과세표준 3억원 이하 0.5%에서 시작해 2.7%까지 7단계, 3주택 이상이면 25억원 구간부터 세율이 높아져 최고 5%입니다. 예를 들어 25억원 이하 구간은 2주택 이하 1.3%, 3주택 이상 2%입니다.

산출세액에서 먼저 재산세 공제를 뺍니다. 같은 법 제9조제3항과 시행령 제4조의3의 산식은 종부세 과세표준에 재산세 공정시장가액비율(일반 60%, 1세대 1주택 45%)과 지방세법 제111조의 재산세 표준세율(이 몫은 언제나 최고 구간 0.4%)을 곱하고, 다시 「집마다 따로 매긴 재산세 합계 ÷ 모든 집을 합쳐 매긴 재산세」를 곱합니다. 재산세는 누진세율이라 집이 여러 채면 따로 매긴 쪽이 작아 공제도 그만큼 줄어듭니다. 이 계산기는 재산세가 표준세율로 부과된 경우로 두고, 끝수 처리까지 홈택스 모의계산과 같게 계산합니다. 다음으로 1세대 1주택자에게만 세액공제가 붙습니다. 보유 기간 5년 이상 20%부터 15년 이상 50%까지, 나이 60세 이상 20%부터 70세 이상 40%까지이고 둘을 더해 80%를 넘지 못합니다. 남은 종부세에 농어촌특별세 20%가 더해집니다.

한 가지 더, 세부담 상한이 있습니다. 재산세와 종부세를 합한 금액이 전년도의 150%를 넘으면 넘는 부분은 내지 않습니다. 전년도 세액을 알아야 적용할 수 있어 이 계산기에는 넣지 않았으며, 공시가격이 급등한 해에는 실제 고지서가 여기 결과보다 작을 수 있습니다.

화면 기본값은 공시가격 13억원짜리 집 한 채를 10년 보유한 65세 1세대 1주택자입니다. 12억원을 빼면 1억원, 60%를 곱하면 과세표준 6,000만원이고, 0.5% 구간이라 산출세액은 30만원입니다. 재산세 공제는 6,000만원에 1세대 1주택 재산세 비율 45%를 곱한 2,700만원의 0.4%인 10만 8,000원인데, 홈택스처럼 비율을 소수 10자리에서 자르면 10만 7,999원이라 19만 2,001원이 남습니다. 보유 40%와 연령 30%를 더한 70%인 13만 4,400원을 세액공제로 빼면 종부세 5만 7,601원이고, 농어촌특별세 1만 1,520원을 더한 6만 9,121원이 실제 낼 금액입니다.

같은 13억원이 8억원과 5억원 두 채라면 기본공제가 9억원으로 줄어 4억원이 남고, 과세표준은 2억 4,000만원, 산출세액은 120만원입니다. 재산세 공제는 2억 4,000만원 × 60% × 0.4%인 57만 6,000원에, 집마다 매긴 재산세 186만원(129만원 + 57만원)을 13억원을 합쳐 매긴 재산세 249만원으로 나눈 비율을 곱한 43만 265원입니다. 이를 빼면 76만 9,735원인데 세액공제는 없으므로 그대로 종부세이고, 농어촌특별세 15만 3,947원을 더해 92만 3,682원입니다. 공시가격은 같은데 1주택자의 13배가 넘습니다.

가장 흔한 착오는 시세를 넣는 것입니다. 종부세는 시세가 아니라 공시가격으로 계산하며, 공시가격은 보통 시세보다 낮습니다. 부동산공시가격알리미에서 확인한 값을 넣어야 합니다. 다음은 부부 공동명의를 합산하는 것입니다. 종부세는 사람마다 따로 매기므로 공동명의면 각자의 지분 공시가격에 각자 9억원을 공제받고, 대신 1세대 1주택자 세액공제는 두 사람 합쳐 한 채로 보는 특례를 신청해야 받습니다.

일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 가진 사람은 신청하면 1세대 1주택자로 볼 수 있는 특례가 있는데, 이 계산기는 그 판정을 하지 않습니다. 해당된다면 1세대 1주택으로 놓고 계산하십시오. 마지막으로 종부세는 6월 1일 현재 소유자에게 붙습니다. 5월 말에 잔금을 치르면 그해 종부세는 매수인 몫이 되니 계약 시점을 정할 때 이 날짜를 기억해야 합니다.