종부세는 1주택자면 12억부터입니다
주택분 종합부동산세 기본공제는 9억원이지만 1세대 1주택자는 12억원입니다. 같은 공시가격 13억원에서 산출세액이 4배 벌어집니다.
영상에서 쓴 조건
- 공시가격 합계
- 13억원
- 기본공제 (일반)
- 9억원
- 기본공제 (1세대 1주택자)
- 12억원
- 공정시장가액비율
- 60%
- 과세기준일
- 매년 6월 1일
계산 결과
- 1주택 — 과세표준
- 6,000만원
- 1주택 — 산출세액
- 300,000원
- 2주택 — 과세표준
- 2억 4,000만원
- 2주택 — 산출세액
- 1,200,000원
- 차이
- 4배
한눈에 보기
기본공제 차이 3억원에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준에서 1억 8,000만원이 빠집니다.
- 1세대 1주택자 (공제 12억)6,000만원
- 2주택 합계 (공제 9억)2억 4,000만원
왜 이렇게 되나
종합부동산세는 공시가격 9억원을 넘으면 낸다고 알려져 있습니다. 맞는 말이지만 조건이 하나 빠져 있습니다. 1세대 1주택자는 12억원부터입니다.
3억원 차이가 그냥 3억원이 아닙니다. 종부세는 공시가격에서 기본공제를 뺀 뒤, 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만듭니다. 공제선이 어디냐에 따라 과세표준 자체가 달라집니다.
공제를 먼저 빼고, 남은 금액의 60%만 과세표준이 됩니다.
- 공시가격 합계13억원
- − 기본공제9억 또는 12억
- × 60%과세표준
공시가격이 아니라 시세가 아닙니다. 그리고 보유한 주택 전부를 합산합니다.
실제로 넣어 보겠습니다. 공시가격 합계가 13억원인 경우입니다.
공제 12억원이 적용됩니다.
- 13억 − 12억1억원
- × 60%과세표준 6,000만원
- × 0.5%산출세액 30만원
공제 9억원이 적용됩니다.
- 13억 − 9억4억원
- × 60%과세표준 2억 4,000만원
- × 0.5%산출세액 120만원
세율은 같은 0.5% 구간인데도 과세표준이 4배라 세액도 4배가 됩니다.
여기서 의외인 점이 하나 있습니다. 위 예시에서 2주택과 3주택 이상의 세액이 같습니다. 세율표를 보면 이유를 알 수 있습니다.
과세표준 25억원 구간부터 벌어지기 시작합니다. 그 아래에서는 주택 수보다 공제선이 더 크게 작용합니다.
- 3억 이하 — 둘 다0.5%
- 12억 이하 — 둘 다1.0%
- 25억 이하 — 2주택 이하1.3%
- 25억 이하 — 3주택 이상2.0%
- 94억 초과 — 2주택 이하2.7%
- 94억 초과 — 3주택 이상5.0%
즉 일반적인 주택 규모에서는 주택 수에 따른 세율 차이보다 기본공제 차이가 훨씬 크게 작용합니다. 세율표만 보면 3주택 중과가 무서워 보이지만, 실제로는 공제선을 넘느냐가 먼저입니다.
그리고 1세대 1주택자에게는 세액공제가 하나 더 있습니다. 보유기간과 연령에 따라 산출세액에서 직접 빼주는 공제입니다.
두 가지를 중복해서 받을 수 있고 합계 한도는 80%입니다.
- 보유기간5년 20% · 10년 40% · 15년 50%
- 연령60세 20% · 65세 30% · 70세 40%
- 합계 한도80%
10년 보유하고 65세라면 40% + 30% = 70%가 적용됩니다. 산출세액 30만원이면 9만원으로 줄어듭니다.
그래서 오래 보유한 고령의 1주택자는 공시가격이 꽤 높아도 실제 부담이 작습니다. 반대로 최근에 산 1주택자는 같은 공시가격에서도 세액공제가 없어 그대로 냅니다.
여기서 이 페이지의 한계를 분명히 말씀드리겠습니다. 이 계산기는 재산세 공제를 반영하지 않았습니다. 종부세 과세표준에 해당하는 부분에 이미 부과된 재산세 상당액은 종부세에서 공제되는데, 그 산식이 복잡해 추정으로 넣지 않았습니다.
따라서 이 페이지의 금액은 실제 고지세액보다 높게 나옵니다. 그래서 최종 세액이 아니라 산출세액이라는 표현을 씁니다. 비교의 방향과 크기를 보는 용도로 쓰시고, 실제 금액은 국세청 홈택스에서 확인하시기 바랍니다.
마지막으로 시점입니다. 과세기준일은 매년 6월 1일이고 재산세와 같습니다. 그날 소유하고 있던 사람이 그해 종부세를 냅니다.
법 근거
정부 부처 발표와 법령을 1차 출처로 삼아 해당 부분만 정리했습니다.
종합부동산세법 제8조 (과세표준)
시행 현행
주택분 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 9억원(1세대 1주택자는 12억원)을 공제한 금액에 공정시장가액비율 100분의 60을 곱한 금액으로 한다. 법인 주택분은 2021년 귀속분부터 기본공제가 배제된다.
이게 무슨 뜻이냐면
공제선이 어디냐가 과세표준 자체를 바꾼다. 3억원 차이에 60%를 곱하면 과세표준에서 1억 8,000만원이 빠진다.
종합부동산세법 제9조 (세율)
시행 2023년 이후
개인 주택분 세율은 2주택 이하의 경우 과세표준 3억원 이하 0.5%, 6억원 이하 0.7%, 12억원 이하 1.0%, 25억원 이하 1.3%, 50억원 이하 1.5%, 94억원 이하 2.0%, 94억원 초과 2.7%다. 3주택 이상은 25억원 이하 2.0%, 50억원 이하 3.0%, 94억원 이하 4.0%, 94억원 초과 5.0%로 높아진다.
이게 무슨 뜻이냐면
과세표준 12억원 구간까지는 주택 수와 무관하게 같다. 일반적인 규모에서는 세율보다 기본공제가 먼저 작용한다.
종합부동산세법 (1세대 1주택자 세액공제)
시행 현행
1세대 1주택자는 보유기간 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%와 연령 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%를 중복 적용받을 수 있으며 합계 한도는 80%다.
이게 무슨 뜻이냐면
오래 보유한 고령 1주택자는 산출세액의 최대 80%가 깎인다. 같은 공시가격이라도 누가 보유했느냐로 부담이 크게 달라진다.
종합부동산세법 2026-01-01 시행 개정
시행 2026-01-01
인구감소지역·인구감소관심지역 소재 주택을 2026-01-01 이후 취득하고 기존 보유 주택과 같은 시·군·구에 있지 않은 등 요건을 갖추면 주택분 종부세 계산 시 주택 수에 포함하지 않는다. 인구감소관심지역은 4억원 이하, 수도권 밖 인구감소지역은 9억원 이하가 기준이다. 부부 공동명의 1주택자는 합의로 납세의무자를 정할 수 있다.
이게 무슨 뜻이냐면
지방 주택 한 채 때문에 다주택자가 되던 문제가 일부 풀렸다. 다만 요건이 세밀하므로 개별 확인이 필요하다. 이 계산기는 반영하지 않았다.
내 조건으로 계산하기
위 조건이 그대로 들어간 상태로 계산기가 열립니다. 숫자만 바꾸면 내 경우가 바로 나옵니다.
자주 묻는 질문
9억인가요 12억인가요?
주택은 9억원이고 1세대 1주택자는 12억원입니다. 시세가 아니라 공시가격 기준이며 보유한 주택 전부를 합산합니다.
3주택이면 세금이 훨씬 많은가요?
과세표준 12억원 구간까지는 2주택 이하와 세율이 같습니다. 25억원 구간부터 벌어집니다. 일반적인 규모에서는 세율 차이보다 기본공제가 9억이냐 12억이냐가 더 크게 작용합니다.
세액공제는 자동으로 되나요?
1세대 1주택자로 인정되어야 적용됩니다. 보유기간과 연령 요건을 갖추면 중복 적용되며 합계 한도는 80%입니다.
왜 계산기 금액이 고지서보다 높나요?
재산세 공제를 반영하지 않았기 때문입니다. 종부세 과세표준에 해당하는 부분에 이미 부과된 재산세 상당액은 종부세에서 공제되는데, 산식이 복잡해 추정으로 넣지 않았습니다. 비교 용도로 사용하시기 바랍니다.
부부 공동명의는 어떻게 되나요?
2026년 1월 1일 시행 개정으로 부부가 합의해 납세의무자를 정할 수 있게 되었습니다. 종전에는 지분율로 결정했습니다. 이 계산기는 반영하지 않았습니다.
언제 소유한 사람이 내나요?
과세기준일인 매년 6월 1일 현재 소유자입니다. 재산세와 같은 날짜입니다.
계산 결과는 입력값과 표기된 기준일의 제도를 전제로 한 추정치입니다. 실제 금융기관의 심사 결과와 다를 수 있으며, 제도는 수시로 바뀝니다. 중요한 결정 전에는 반드시 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.