중개보수(복비) 계산기

집이나 상가를 사고팔거나 세를 얻을 때 공인중개사에게 주는 중개보수, 흔히 복비라고 부르는 돈의 법정 상한과 실제로 낼 금액을 계산합니다. 매매인지 임대차인지, 주택인지 오피스텔인지 상가인지, 금액이 얼마인지에 따라 요율 구간이 다르고, 어떤 구간에는 요율과 별도로 한도액이 있습니다. 월세는 보증금과 월세를 하나의 거래금액으로 바꾸는 환산식이 따로 있어서 손으로 계산하면 자주 틀립니다.

계산기가 내는 「법정 상한」은 그 거래에서 중개사가 받을 수 있는 최대 금액입니다. 협의한 요율을 넣으면 실제 낼 금액이 따로 나오고, 상한을 넘겼는지도 알려 줍니다. 부가가치세를 켜면 중개사가 일반과세자일 때 더해지는 10%까지 얹어 보여 줍니다.

계약서에 도장을 찍기 전, 중개사가 말한 복비가 상한 안인지 확인할 때 씁니다. 요율표는 법으로 공개되어 있지만 구간과 한도액, 월세 환산까지 겹치면 그 자리에서 암산하기 어렵습니다. 미리 숫자를 알고 가면 협의의 출발점이 달라집니다.

이미 낸 뒤에도 쓸 데가 있습니다. 상한을 넘겨 받은 중개보수는 넘는 부분이 무효이고 돌려받을 수 있습니다. 영수증의 금액을 넣어 보면 얼마가 초과인지 바로 나옵니다. 임대인과 임차인은 각자 중개사에게 보수를 내므로, 양쪽 모두 자기 몫을 따로 계산하면 됩니다.

근거는 공인중개사법 제32조와 같은 법 시행규칙 제20조입니다. 주택의 요율은 시행규칙이 정한 범위 안에서 시·도 조례가 정하고, 이 계산기는 서울특별시 조례 별표1을 기본값으로 씁니다. 주택 매매는 5000만원 미만 0.6%에 한도 25만원, 2억원 미만 0.5%에 한도 80만원, 9억원 미만 0.4%, 12억원 미만 0.5%, 15억원 미만 0.6%, 그 이상 0.7%입니다. 임대차는 5000만원 미만 0.5%에 한도 20만원, 1억원 미만 0.4%에 한도 30만원, 6억원 미만 0.3%로 시작해 금액이 오를수록 요율이 다시 올라갑니다.

오피스텔과 주택 외 부동산은 시행규칙이 직접 정해 전국이 같습니다. 전용 85㎡ 이하이면서 부엌·화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4%이고, 그 밖의 오피스텔과 상가·토지는 거래 종류를 가리지 않고 0.9% 이내에서 협의합니다.

계산 순서는 이렇습니다. 매매는 매매가가 거래금액입니다. 임대차는 보증금에 월세의 100배를 더하고, 그 값이 5000만원 미만이면 100배 대신 70배로 다시 계산합니다. 거래금액으로 구간을 찾아 요율을 곱하고, 그 구간에 한도액이 있으면 둘 중 작은 쪽이 상한입니다. 협의 요율로 계산한 금액에도 같은 한도액이 걸립니다. 마지막으로 중개사가 일반과세자면 부가가치세 10%가 붙습니다.

화면 기본값인 10억원짜리 주택 매매를 봅시다. 9억원 이상 12억원 미만 구간이라 상한요율은 0.5%이고 한도액은 없습니다. 상한은 500만원이고, 협의 요율을 0.5%로 두면 그대로 500만원을 냅니다. 협의로 0.4%에 맞추면 400만원이 되고, 중개사가 일반과세자라 부가가치세를 더하면 40만원이 붙어 440만원입니다.

월세는 환산이 먼저입니다. 보증금 3,000만원에 월세 50만원이면 3,000만원에 5,000만원을 더한 8,000만원이 거래금액이고, 5000만원 이상이라 그대로 씁니다. 1억원 미만 구간의 0.4%를 곱하면 32만원인데 이 구간의 한도액이 30만원이라 상한은 30만원입니다. 보증금 1,000만원에 월세 30만원이면 100배로 더한 4,000만원이 5000만원 미만이라 70배로 다시 계산해 3,100만원이 거래금액이 됩니다.

가장 흔한 실수는 요율을 정가로 아는 것입니다. 법이 정한 것은 「이 안에서 협의한다」는 상한이고, 특히 한도액이 없는 고가 구간에서는 요율을 조금만 낮춰도 금액 차이가 큽니다. 다음은 월세 환산에서 70배 되돌림 규칙을 빠뜨리는 것입니다. 소액 월세는 이 규칙 때문에 거래금액이 줄어드는데, 100배로만 계산하면 보수를 더 내게 됩니다.

오피스텔을 무조건 낮은 요율로 아는 것도 실수입니다. 85㎡ 이하에 주거 설비 세 가지를 전부 갖춘 경우에만 0.5%와 0.4%이고, 하나라도 빠지면 상가와 같은 0.9%입니다. 계약이 성립하지 않았는데 집을 보여준 값을 따로 요구받았다면 근거 없는 요구입니다. 중개사가 받을 수 있는 돈은 성립한 계약의 중개보수와 증명서 발급비 같은 실비뿐입니다.