주택 취득세 감면 계산기

집을 살 때 내는 취득세에서 생애최초 감면이나 출산·양육 감면으로 얼마가 빠지는지, 그래서 실제 고지서에 얼마가 남는지를 계산합니다. 취득가액과 감면 종류, 전용면적이 85㎡를 넘는지만 넣으면 감면 전 세액과 감면액, 감면 후 세액이 나란히 나옵니다.

두 감면은 모두 「세율을 낮추는」 방식이 아니라 「계산된 세액에서 정해진 금액을 빼는」 방식입니다. 그래서 같은 감면이라도 집값에 따라 취득세가 아예 0원이 되기도 하고, 정해진 금액만큼만 줄기도 합니다. 이 계산기는 그 경계를 눈으로 확인하려고 만들었습니다.

처음으로 집을 사는 사람, 그리고 아이를 낳고 살 집을 옮기려는 사람이 계약 전에 씁니다. 감면은 신고할 때 신청해야 받을 수 있으므로, 내가 어느 감면에 해당하는지와 얼마나 줄어드는지를 미리 알아 두어야 취득세 신고 서류를 제대로 챙깁니다.

이미 집이 있는 사람도 볼 이유가 있습니다. 생애최초 감면은 본인과 배우자가 집을 가진 적이 없어야 하지만, 출산·양육 감면은 취득 뒤 1가구 1주택이면 되므로 살던 집을 팔고 갈아타는 경우에도 받을 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 한도 금액을 비교하면 바로 나옵니다.

생애최초 감면은 지방세특례제한법 제36조의3, 출산·양육 감면은 같은 법 제36조의5에 있습니다. 두 감면 모두 취득당시가액이 12억원 이하인 주택에만 적용되고, 2028년 12월 31일까지 취득한 주택이 대상입니다. 한도는 생애최초가 200만원, 생애최초 중에서도 전용 60㎡ 이하 소형 공동주택·도시형 생활주택·다가구주택·인구감소지역 주택이면 300만원, 출산·양육이 500만원입니다.

계산 순서는 이렇습니다. 먼저 1주택 표준세율로 취득세를 산출합니다. 감면 대상은 중과세율을 적용하지 않으므로 이 기준이 맞습니다. 다음으로 산출세액과 한도를 비교해 작은 쪽을 감면액으로 잡습니다. 산출세액이 한도 이하면 전액 면제이고, 넘으면 한도만큼만 줄어듭니다. 마지막으로 지방교육세와 농어촌특별세를 더합니다. 이 둘은 감면 대상이 아니어서 취득세가 0원이 되어도 그대로 남습니다.

출산·양육 감면은 자녀 출산일부터 5년 안에 취득해야 하고, 출산 전 1년 안의 취득도 인정합니다. 대신 취득일부터 3년 안에 팔거나 증여하거나 세를 놓으면 감면받은 세액을 도로 내야 합니다. 두 감면을 겹쳐 받을 수는 없고, 부부가 공동으로 사도 그 집 전체의 감면액은 한도를 넘지 못합니다.

화면 기본값인 5억원짜리 85㎡ 이하 주택을 생애최초로 산다고 합시다. 6억원 이하 구간이라 취득세는 1%인 500만원이고 지방교육세가 50만원 붙습니다. 생애최초 감면 200만원을 빼면 취득세는 300만원이 되고, 지방교육세를 더한 350만원이 실제로 낼 세금입니다. 같은 집이 소형 감면 조건에 맞으면 300만원이 빠져 취득세 200만원, 합계 250만원이 됩니다.

같은 집을 아이를 낳고 산다면 출산·양육 감면 500만원이 산출세액 500만원과 같으므로 취득세는 0원이 되고, 지방교육세 50만원만 냅니다. 집값이 7억원이면 산출세액이 약 1,167만원으로 올라 500만원을 빼도 약 667만원이 남고, 지방교육세를 더해 약 786만원을 냅니다. 13억원짜리 집은 가액 상한을 넘어 어느 감면도 받지 못하고 산출세액 3,900만원을 그대로 냅니다.

가장 흔한 오해는 「감면받으면 세율이 낮아진다」는 것입니다. 세율은 그대로이고 세액에서 정액이 빠집니다. 그래서 집값이 비쌀수록 감면의 체감 효과는 작아집니다. 다음 오해는 취득세가 0원이면 아무것도 안 낸다는 것입니다. 지방교육세와 85㎡ 초과 주택의 농어촌특별세는 감면과 무관하게 나옵니다.

생애최초 판정에서도 실수가 잦습니다. 판정은 본인만이 아니라 배우자까지 봅니다. 다만 상속으로 받은 공유지분을 모두 처분했거나, 전용 20㎡ 이하 집 한 채, 시가표준액 100만원 이하 집을 가졌던 것은 소유 이력으로 보지 않습니다. 출산·양육 감면을 받은 뒤 3년 안에 이사하면서 집을 세놓는 것도 추징 사유이니, 감면을 받았다면 처분과 임대 시점을 그 기간 뒤로 잡아야 합니다.