대출을 60% 써도 수익률이 0.31%p밖에 안 오릅니다

수익형 부동산을 볼 때 임대료와 공실률만 계산하는 경우가 많습니다. 평당 얼마에 공실이 몇 퍼센트인지 넣으면 수익이 나옵니다. 그런데 결정적인 하나가 빠져 있습니다.

자산 자체가 만들어내는 수익률을 캡레이트라고 합니다. 연간 순영업소득을 매입가로 나눈 값이고, 대출을 고려하지 않은 물건 본래의 힘입니다. 이 조건에서는 5.20%가 나옵니다.

여기서 대출금리를 빼야 합니다. 물류센터 담보대출은 4.74%로 오피스보다 0.7%p가량 비쌉니다. 5.20에서 4.74를 빼면 0.46%p가 남습니다. 이것이 레버리지 스프레드입니다.

스프레드가 얇으면 어떤 일이 벌어지는지 숫자로 보면 분명합니다. 대출을 전혀 쓰지 않으면 자기자본수익률이 4.97%입니다. LTV 60%로 빌리면 5.28%가 됩니다. 자기 돈의 절반 넘게를 빌린 돈으로 대체했는데 수익률은 0.31%p 올랐습니다.

레버리지는 스프레드를 자기자본 비율로 증폭시키는 구조입니다. 증폭할 원본이 0.46%p면 아무리 배율을 키워도 결과가 작습니다. 여기에 취득 부대비용 4.6%가 자기자본에 얹히면서 그 작은 이득마저 상당 부분 상쇄됩니다.

반대로 스프레드가 음수면 빌릴수록 수익률이 떨어집니다. 계산기에서 운영비용률을 25%로 올려보면 캡레이트가 4.87%로 내려가 대출금리보다 낮아지고, 그때는 대출을 늘릴수록 수익률이 나빠집니다.

그래서 매물을 보러 가기 전에 확인할 것은 임대료가 아닙니다. 캡레이트에서 대출금리를 먼저 빼보는 것입니다. 그 숫자가 이 투자에서 대출이 무기인지 짐인지를 결정합니다.

덧붙여, 이 계산의 임대료·공실률·대출금리는 2026년 상반기 수도권 물류센터 실측치입니다. 시장이 움직이면 스프레드도 함께 움직이므로 계산기에서 본인이 확인한 조건으로 다시 넣어보시기 바랍니다.